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La mancata consegna dell'attestato di certificazione energetica legittima la richiesta di risoluzione del contratto e quella di risarcimento dei danni subiti.
a cura dell'Avv. Raffaele Cusmai - CARPINETI-CUSMAI Studio Legale
Com'è ormai noto il 1° luglio 2009 è scattato l'obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai compratori al momento del rogito, oppure anche successivamente previo accordo tra le parti non essendo ciò previsto legislativamente a pena di nullità del contratto di vendita, l'attestato di certificazione energetica (ACE) dell'immobile compravenduto, ai sensi dell'articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del d.lgs. n.192/2005, come successivamente modificato dal d.lgs. n.112 del 2008.
Detto certificato va ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta che, ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., il venditore deve consegnare al compratore. Pertanto, la mancata consegna dell'ACE, se è vero che non rende la vendita invalida, legittima tuttavia l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477-1453-1455 cod. civ., in quanto è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente anche in materia di efficienza energetica, per i rilevanti risvolti fiscali (oltre che in materia di urbanistica/edilizia su cui si concentra in particolare l'attenzione dell'acquirente, nonché del notaio rogante per i connessi profili di responsabilità civile professionale), con conseguente diritto dell'acquirente alla restituzione del prezzo versato ed al risarcimento dei danni subiti, sia patrimoniali,costituiti in linea teorica dall'interesse negativo (danno emergente: spese e perdite connesse strettamente con le trattative, ad es. spese di viaggio e di corrispondenza; lucro cessante: vantaggio che l'acquirente avrebbe potuto procurarsi con altre contrattazioni) e dall'interesse positivo (vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l'evento impeditivo del rapporto) che non patrimoniali (morali, per la sofferenza contingente patita) eventualmente subiti.
La risarcibilità delle voci di danno descritte dovrà essere naturalmente valutata con riferimento al singolo caso concreto.
Altro profilo di rischio per il venditore è costituito dall'eventualità che nella prassi venga accolta un'interpretazione estensiva dell'art. 15, comma 7, del d.lgs. n. 192 del 2005, tale da ricomprendere anche costui, oltre al costruttore dell'immobile, tra i soggetti passivi della sanzione amministrativa pecuniaria, da 5.000 a 30.000 euro, derivante dalla mancata consegna al proprio avente causa (proprietario secondo il dato letterale ed acquirente secondo l'interpretazione estensiva) dell'originale della certificazione energetica.
(tratto da Professionisti 24 – Il Sole 24 Ore)
Certificato energetico: come orientarsi tra leggi statali e regionali
L'articolo 35 comma 2-bis, della legge 6 agosto 2008, n. 133, ha sancito l'eliminazione dall'ordinamento dell'obbligo di allegare (a pena di nullità relativa) l'attestato di certificazione energetica all'atto di compravendita di interi immobili o di singole unità immobiliari e l'obbligo, nel caso delle locazioni, di consegnare o mettere a disposizione del conduttore, l'attestato medesimo. Tali obblighi, previsti dall'art. 6, commi 3 e 4, del d.lgs. n. 192/2005, sono stati abrogati anche i commi 8 e 9 dell'art. 15, concernenti le sanzioni relative in caso di inottemperanza. Lo stesso provvedimento delegava alle regioni il compito di approvare una propria disciplina sulla materia.
Pertanto, dall'entrata in vigore della legge 133/2008 è sì venuto meno l'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita,ma non quello di redigerlo, previsto dall'art. 6 del d.lgs. n.192/2005. Ne consegue che dal 1° luglio 2009 vi è «solo» l'obbligo di dotare dell'attestato di certificazione energetica tutti gli edifici o porzioni di edifici trasferiti a titolo oneroso e tale incombente concerne anche le permute immobiliari, transazioni, cessioni o conferimenti di immobili nei patrimoni sociali.
Con il D.M. 26 giugno 2009 sono state pubblicate le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, previste dall'art. 6, comma 9, del D.Lgs. 192/2005. Il provvedimento, composto da 8 articoli e 10 allegati, definisce anche gli strumenti di raccordo, concertazione e cooperazione tra lo Stato e le regioni e segue il D.P.R. 59/2009 che fissa i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici. Le disposizioni contenute nelle Linee guida si applicano alle regioni e province autonome che non hanno ancora provveduto ad adottare propri strumenti di certificazione energetica e, comunque, sino alla data di entrata in vigore dei predetti strumenti regionali di certificazione degli edifici, fermo restando il rispetto di quanto stabilito dal D.Lgs. n. 192/2005 e dalla Direttiva 2001/91/CE.
Alcune regionali, invece, hanno legiferato in materia, talvolta in linea con la normativa statale, talvolta con previsioni più aspre (come in Lombardia e in Piemonte, dove c'è l'obbligo di allegare il certificato al rogito, con sanzione pecuniaria in caso di omissione, e in Emilia Romagna, dove però non ci sono sanzioni).
Da questo panorama normativo oggi consegue che:
- per i fabbricati situati nelle regioni in cui vige l'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica, il notaio non procede al rogito senza questo documento;
- per i fabbricati situati in Toscana e Valle d'Aosta, che hanno previsto l'obbligo di allegazione al rogito il documento, ma non hanno ancora completato il processo per l'adozione della certificazione energetica locale, valgono comunque le regole nazionali.
- per i fabbricati situati in regioni prive di legislazione regionale specifica – e in cui si applica quindi la legge nazionale – è facile assistere a comportamenti meno rigorosi, che possono assumere una duplice forma: un accordo tra le parti con cui il compratore rinuncia a ricevere l'attestato dal venditore; oppure l'escamotage con cui il venditore dichiara che il fabbricato è di classe G o "fatiscente"e comporta alti costi di gestione energetica. In quest'ultima ipotesi, la presenza o meno del certificato energetico è rimessa dunque al maggiore o minore grado di discrezionalità cui intende ricorrere il venditore. Tuttavia, è necessario precisare che va prestata estrema attenzione al rilascio di dichiarazioni in classe G un po' troppo "leggere": c'è pur sempre il rischio del reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico (e il rischio del relativo concorso dei professionisti che assistono alla compravendita), che è punito con la reclusione fino a due anni.
(tratto da Professionisti 24 – Il Sole 24 Ore)
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