GLOSSARIO CONDOMINIALE

 

DANNI

 

Ciascun condomino risponde in prima persona dei danni provocati a un altro partecipante alla comunione, a terzi (per esempio, il conduttore) o alle parti comuni dell'edificio: classico esempio, l'allagamento dell'appartamento sottostante causato dalla rottura di un tubo. Come previsto dall'articolo 2043 e seguenti del Cod. civ., la responsabilità si estende ai comportamenti tenuti dai figli minori, dai domestici e dagli animali di cui si abbia la custodia.
Dei danni, invece, derivanti agli stessi condomini o a terzi (per esempio, un conduttore, un passante) da parti comuni dell'edificio, risponde il condominio, in quanto custode dell'edificio: come nel caso della caduta della classica tegola, dovuta a cattiva manutenzione del tetto.

Ricorrendone i presupposti (per esempio, vizio di costruzione e garanzia decennale non scaduta), il condominio può rivalersi nei confronti del costruttore.
Il risarcimento dei danni derivanti da parti comuni dell'edificio viene ripartito fra i condomini su base millesimale. Se il fabbricato è coperto da assicurazione, il risarcimento riguarderà soltanto la quota di danno eventualmente non coperta dal massimale per il quale è stato stipulato il con tratto.
Anche il condomino che ha subito il danno deve contribuire al risarcimento, in proporzione ai millesimi di cui è titolare; in capo a lui, infatti, coesistono due posizioni giuridiche: quella di danneggiato avente diritto al risarcimento e quella di danneggiante in quanto condomino.

Il condomino può agire direttamente in giudizio per ottenere il risarcimento, ma prima di avventurarsi in una causa è consigliabile inviare all'amministratore una raccomandata con avviso di ricevimento, invitando lo a provvedere e assegnandogli un congruo termine per adempiere.
Dei danni provocati a terzi da parti comuni dell'edificio i condomini, rispondono in solido ai sensi degli articoli 2051 e 2055 del Cod. civ.. Ciò significa che il danneggiato può rivolgersi, per il risarcimento, indifferentemente all'uno o all'altro condomino.

Chi ha pagato per tutti, può a sua volta agire nei confronti dei colleghi per il rimborso della quota da ciascuno dovuta in base ai millesimi di proprietà.
 

Caduta
Per chiamare il condominio a rispondere dei danni provocati da una caduta avvenuta per le scale o in cortile il danneggiato deve provare il nesso di causalità fra la cosa comune e l'evento dannoso.

Sussiste responsabilità del condominio, per esempio, se la caduta avviene lungo la rampa condominiale di accesso ad un'autorimessa, a causa della presenza di una macchia di olio non. Il Tribunale di Nocera Inferiore, occupandosi di una fattispecie analoga, ha invece escluso la responsabilità del condominio poiché la caduta, occorsa sui gradini d'ingresso, era stata provocata da materiale scivoloso abbandonato sul posto da terzi, il cui comportamento è assimilabile al caso fortuito. Il Tribunale di Terni ha a sua volta escluso la responsabilità del condominio nel caso di una persona che, abbandonando il normale tragitto, aveva scelto un percorso diverso tra fioriere e gradini, subendo gravi danni in seguito a una caduta favorita anche dalla scarsa visibilità.

Responsabilità del condominio, invece, per la caduta provocata dall'errata posa in opera della moquette (parte pelosa rivolta verso il pavimento e parte gommosa rivolta verso l'alto) o dal sollevamento di un suo lembo.

Il condomino, a differenza di chi si reca saltuariamente o per la prima volta nell'edificio, conosce lo stato dei luoghi; di conseguenza, se a causa di un guasto all'impianto d'illuminazione cade per le scale fidandosi della conoscenza del percorso e omettendo di procedere con la dovuta attenzione, il condominio non è tenuto al risarcimento del danno.

l Tar del Lazio, infine non ha considerato infortunio in itinere la caduta di chi scende le scale di casa per recarsi al lavoro.
 

Caso fortuito
Il condominio non ha alcuna responsabilità per i danni che non si potevano evitare: come quelli provocati dalla rottura di un collettore condominiale in seguito a un temporale di violenza tale da non poter essere previsto usando la normale diligenza.

Il giudice di pace di Napoli, invece, ha ritenuto il condominio responsabile dei danni occorsi al veicolo di un condomino in seguito alla caduta di un'inferriata, di una colonna in pietra, di calcinacci e di una pianta nel corso di un temporale con vento molto forte; il condominio, infatti, non aveva provato di avere adottato le misure atte a evitare possibili danni.
 

Conduttore
Nei casi in cui i danni siano provocati dal conduttore occorre distinguere.

Se derivano dalle strutture murarie e dagli impianti conglobati (come cornicioni e tubature idriche), ne risponde il proprietario, con diritto di rivalsa nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvertirlo della situazione di pericolo.

Con riguardo, invece, alle altre parti comuni e agli accessori del bene locato, che passano nella disponibilità del conduttore, è questi a dover rispondere dei danni nei confronti dei terzi.

Quanto, invece, ai danni causati al conduttore dalle cose comuni, ne risponde il condominio, in quanto custode delle parti e dei servizi comuni.
 

Difetto di costruzione
Se il danno deriva da un difetto di costruzione di una parte comune dell'edificio, per il risarcimento il condomino può rivolgersi all'amministratore affinché riferisca all'assemblea.

Questa, ricorrendone i presupposti (per esempio, garanzia decennale ancora valida), potrà a sua volta deliberare un'eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore, ma a rispondere, ai sensi dell'articolo 205I del Cod. civ., è il condominio, in quanto custode dell'edificio.
 

Esistenziale
Si sta andando progressivamente affermando, anche in campo civilistico, la tendenza a riconoscere, e quindi a risarcire, il cosiddetto danno esistenziale, vale a dire il disagio psicologico (per esempio, irritazione, ansia, frustrazione, perdita di tempo) prodotto a una persona da un errore o da un disservizio altrui: si pensi, per esempio, allo smarrimento dei bagagli da parte di una compagnia aerea.

Riguardo al condominio, il Tribunale di Roma ha stabilito che, se i danni da infiltrazione d'acqua, per la loro gravità, hanno determinato l'impossibilità di fruire per lungo tempo in modo normale di tutti i locali dell'appartamento a causa della loro accertata insalubrità, il proprietario ha appunto diritto al risarcimento del danno esistenziale.
 

Marciapiede
Dei danni provocati ad un passante da alcuni buchi presenti sul marciapiede pubblico antistante l'edificio condominiale risponde l'ente pubblico che ha l'obbligo di manutenzione della sede stradale.
 

Riparazione
Dei danni provocati dalla persona incaricata di effettuare una riparazione alle parti comuni dell'edificio risponde la stessa persona o comunque la ditta da cui dipende.

Può esserci, però, un concorso di responsabilità da parte del condominio, circostanza da accertarsi caso per caso.
 

Ripartizione provvisoria
Se il danno alle parti comuni è stato provocato da uno o più condomini, in attesa che vengano accertate le responsabilità, l'assemblea può ripartire la spesa occorrente alla riparazione in base ai millesimi di proprietà, salvo il diritto, in capo al condominio e ai singoli condomini, di agire nei confronti di chi risulterà responsabile.

La stessa Cassazione ha stabilito che il condomino risponde dei danni derivati agli altri condomini dai guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva, e deve pertanto farsi carico della relativa spesa, soltanto qualora abbia riconosciuto la propria responsabilità o questa sia stata accertata giudizialmente.

In mancanza di uno di questi presupposti, quindi, la spesa deve essere suddivisa provvisoriamente fra tutti i condomini, in base agli ordinari criteri di ripartizione.
 

Subiti dal condominio
Il condomino può agire in giudizio in prima persona per ottenere il risarcimento dei danni subiti dal condominio, ma nei limiti della sua quota.