AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

APPALTO

Il condominio è solito ricorrere all'appalto con sempre maggiore frequenza per l'esecuzione di opere o la prestazione di servizi: si tratti di commissionare un intervento straordinario o di affidare la conduzione dell'impianto di ascensore o di riscaldamento. Per non parlare della gestione della pulizia delle parti comuni o della manutenzione dei giardini. Capita frequentemente che perfino il servizio di portineria venga dato in appalto. L'articolo 1655 del Cod. civ. definisce l'appalto come "il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro". Committente è il condominio attraverso l'amministratore chiamato a firmare il contratto con la controparte, l'appaltatore, che si obbliga a eseguire l'opera o a fornire il servizio. Di solito la scelta dell'impresa che realizzerà i lavori compete all'assemblea, sulla base delle proposte raccolte dall'amministratore. L'amministratore ha l'obbligo di vigilare sulla buona riuscita dei lavori e sulla corretta esecuzione del contratto, anche se l'assemblea gli ha affiancato un direttore dei lavori. Se l'amministratore stipula un contratto d'appalto senza l'autorizzazione dell'assemblea o, comunque, andando oltre i suoi compiti, il contratto non produce effetti nei confronti del condominio.

Danni e vizi
L'amministratore deve, a pena di decadenza, denunciare all'appaltatore vizi e difformità entro 60 giorni dalla scoperta (articolo 1667 del Cod. civ.), altrimenti è responsabile nei confronti del condominio. Egli può agire autonomamente nei confronti dell'appaltatore se i vizi riguardano le parti comuni, ma per il risarcimento dei danni causati dalla non corretta esecuzione dei lavori può attivarsi anche un condomino. Se però la cattiva esecuzione dei lavori deliberati dall'assemblea ha causato danni a un condomino, questi può agire soltanto nei confronti dell'appaltatore, non essendo configurabile una responsabilità dei condomini per il solo fatto di aver scelto un appaltatore anziché un altro. Per deliberare l'eventuale sostituzione dell'appaltatore incaricato di eseguire lavori straordinari sull'edificio condominiale è necessaria la stessa maggioranza prevista dall'articolo 1136 del Cod. civ. per deliberare l'effettuazione di lavori straordinari di notevole entità: metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà.

Ritenuta d'acconto
La legge finanziaria per il 2007 ha inserito il condominio fra i sostituti d'imposta; ha infatti istituito una ritenuta d'acconto del 10% sui corrispettivi pagati dal condominio per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, con l'amministratore tenuto a trattenere e a versare al Fisco il relativo importo.


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