AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

ASCENSORE

Il Cod. civ. non contiene una normativa specifica per l'ascensore; i Giudici, però, attraverso le loro sentenze, hanno stabilito che all'impianto debba applicarsi la normativa prevista per le scale. Se l'installazione è avvenuta in sede di costruzione dell'edificio, l'ascensore appartiene in comproprietà a tutti i condomini, anche coloro che di norma non se ne servono, come chi abita al piano terra, a meno che dal regolamento non risulti il contrario. La presenza di un ascensore, infatti, aumenta il valore della proprietà individuale, per cui il condomino non può sottrarsi dal contribuire alla spesa; questa possibilità, infatti, gli è preclusa dal secondo comma dell'articolo 1118 del Cod. civ., a meno che non intervenga un'autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini; autorizzazione che deve essere rilasciata con atto pubblico debitamente trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari, se la si vuole rendere opponibile agli eventuali terzi futuri acquirenti delle unità immobiliari ubicate nell' edificio. Quando, invece, l'ascensore viene installato soltanto a cura e spese di uno o più condomini, quelli che non hanno aderito all'iniziativa sono esclusi dal servizio e dal partecipare alla relativa spesa, anche se come vedremo sono ammessi a ripensarci.

Adeguamento
La spesa richiesta dall'adeguamento dell'impianto alla normativa dell'Unione Europea, essendo finalizzata alla sicurezza e all'incolumità della vita umana, si riferisce alla proprietà dell'impianto e non al suo uso. Di conseguenza deve essere ripartita fra tutti i condomini, anche quelli che abitano al piano terra, in base ai millesimi di proprietà. Lo stesso criterio deve essere seguito per l'eventuale spesa di tinteggiatura dell'androne, se conseguente ai lavori di adeguamento dell'ascensore.

Chiave
L'amministratore non può munire l'ascensore di chiave senza autorizzazione dell'assemblea. Le spese per l'introduzione della chiave vanno ripartite secondo lo stesso criterio previsto per l'installazione dell'ascensore, vale a dire in base ai millesimi di proprietà, prescindendo quindi dall'altezza dei piani dal suolo. Non è però da escludere il criterio di suddividere i costi in parti uguali, trattandosi di congegno destinato a servire i condomini nella stessa misura. Il proprietario esclusivo dell'ultimo piano può sostituire a propria cura e spese il corrispondente pulsante con la chiave, a patto che la copertura dell'edificio non sia costituita da un lastrico solare di uso comune, e purché non vi siano soffitte di proprietà di altri condomini.

Danni
Il condominio risponde, in quanto custode dell'impianto, degli eventuali danni provocati dall'ascensore (per esempio a chi, entrando nella cabina, sia caduto a causa di un dislivello di I6 centimetri esistente tra il pavimento del piano e quello della cabina, dislivello non visibile dall'esterno e non segnalato) a meno che non si riesca a provare il caso fortuito, la colpa del danneggiato o l'intervento doloso da parte di terzi. Il condominio può a sua volta, ricorrendone i presupposti, rivalersi nei confronti dell'appaltatore del servizio di manutenzione: per esempio, per i danni provocati a un utente dalla prolungata discesa libera della cabina, dovuta all'omessa riparazione del sistema frenante da parte dell'impresa addetta alla manutenzione dell'impianto.

Divieti
L'ascensore non può essere usato dai minori di I2 anni che non siano accompagnati da persona di età più elevata. Inoltre è vietato l'uso degli ascensori a cabine multiple a moto continuo ai ciechi, alle persone con abolita o diminuita funzionalità degli arti e ai minori di I2 anni, anche se accompagnati. Inoltre in ascensore non si può fumare (Animali).

Gettoniera
Per scoraggiare l'uso dell'ascensore da parte di estranei (soprattutto negli edifici che ospitano studi professionali, uffici e simili) e per acquisire al condominio un'entrata destinata a coprire una parte delle spese di manutenzione, l'assemblea può, con il voto favorevole di metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione), deliberare l'introduzione della gettoniera. Quanto alla suddivisione della spesa, la Corte d'Appello di Napoli ha considerato legittima la ripartizione in base ai millesimi di proprietà, nonostante il regolamento prevedesse una ripartizione dei costi di esercizio proporzionata all'altezza di ciascun piano dal suolo. La stessa maggioranza può decidere l'aumento del prezzo della corsa. Circa la ripartizione dei proventi, la sentenza sopra richiamata ha considerato legittima la suddivisione in base ai millesimi di proprietà.

Installazione
I'installazione dell'ascensore, configurando un'innovazione diretta al superamento delle barriere architettoniche, può essere deliberata, come previsto dal secondo comma dell'articolo 2 della legge 9/I/I989' n. I3, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell'edificio (in seconda convocazione è invece sufficiente il voto favorevole di un terzo dei condomini, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio). Se un edificio è dotato di più scale e l'installazione dell'ascensore riguarda una soltanto di esse, la maggioranza in assemblea deve essere calcolata considerando i soli proprietari delle unità immobiliari interessate dall'innovazione. L’installazione non è però consentita se comporta alterazione del decoro architettonico dell'edificio o un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare anche di un solo condomino; in tali ipotesi, quindi, non è sufficiente la speciale maggioranza prevista dalla legge per il superamento delle barriere architettoniche, ma è necessaria l'unanimità. Lo stesso dicasi se l'introduzione dell'ascensore comporta un pregiudizio intollerabile o un danno apprezzabile anche a un solo condomino. In caso di restringimento di un passaggio condominiale, il Tribunale di Milano, che in un primo momento aveva considerato legittima l'installazione dell'ascensore, pronunciandosi a distanza di pochi giorni su un caso analogo l'ha vietata perché comportava una riduzione del piano di calpestio dei vari piani. Il Tribunale di Imperia, a sua volta, ha stabilito che l'installazione dell'ascensore a cura e spese di alcuni condomini, ove comporti la riduzione della larghezza della rampa delle scale (nel caso di specie 85 centimetri), alterandone il decoro architettonico e la fruibilità, deve essere approvata dalla maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno due terzi del valore dell'edificio. Nell'effettuare i lavori non trova applicazione la normativa sulle distanze legali fra il costruendo ascensore e la proprietà esclusiva dei singoli condomini, trattandosi d'impianto indispensabile ai fini dell'abitabilità e in sintonia con l'evoluzione delle esigenze dei cittadini; purché, si dovrebbe aggiungere, la riduzione degli spazi comuni e la violazione delle distanze sia ragionevole. Per escludere un piano dal servizio di ascensore è necessaria l'unanimità dei condomini.

Installazione esterna
L'assemblea può deliberare l'installazione di un ascensore esterno. Il terzo comma dell'articolo 2, legge 9/1/1989, n. 13, però, richiama espressamente il secondo comma dell'articolo 1120 del Cod. civ. che vieta, tra l'altro, le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell'edificio. È pertanto consigliabile, se si vogliono evitare possibili azione legali da parte anche di un solo condomino dissenziente, sgomberare il terreno da questo ostacolo attraverso un accordo sottoscritto da tutti.

Installazione singola
L'ascensore può anche essere installato a cura e spese di un solo condomino o di un numero limitato di condomini. I condomini che non aderiscono all'iniziativa, per parte loro, possono (terzo comma, articolo del 1121 Cod. civ.) partecipare in qualsiasi tempo ai vantaggi che essa comporta, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione opportunamente rivalutate per tener conto del tempo trascorso dall'installazione al momento in cui si opta per l'utilizzazione del servizio. In questi casi, se l'installazione avviene a cura e a spese di un portatore di handicap non occorre autorizzazione dell'assemblea. Consigliabile però acquisire l'autorizzazione di tutti gli altri condomini, per evitare possibili azioni legali sotto il profilo dell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio o della sottrazione di aria e luce ad alcuni appartamenti. In particolare, è opportuno formalizzare con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari l'autorizzazione di quei condomini in ordine ai quali l'innovazione comporta il mancato rispetto delle distanze legali, in modo da renderla opponibile a eredi e acquirenti. Chi è contrario all'installazione non può obiettare che l'impianto sottrae all'utilizzazione una parte comune dell'edificio (per esempio, la tromba delle scale), se risulta (come in effetti è lecito presumere si verifichi) che all'originaria possibilità di godimento della cosa comune ne è stata sostituita un'altra migliore, anche se di diverso contenuto. Successivamente la stessa Cassazione ha stabilito che non è necessario che da questo tipo d'innovazione debba derivare un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente.

Negozi
I proprietari di negozi, se, per come è strutturato l'edificio, non hanno accesso all'ascensore, sono esclusi dal contribuire alla spesa. Se però si tratta di proprietari di negozi siti al piano terreno interno dell'edificio, e non risulta il contrario dai titoli di acquisto delle singole unità immobiliari, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune, perché occorre far riferimento non all'utilizzo effettivo ma a quello potenziale; soprattutto, è opportuno aggiungere, se nell'edificio c'è un lastrico solare condominiale.

Piano terra
Uno dei problemi più spinosi è il tipo di contributo da porre a carico dei condomini che abitano al piano terra. Su questo punto la giurisprudenza ha seguito finora diversi orientamenti. Il Tribunale di Milano ha considerato l'ascensore parte comune dell'edificio anche per i proprietari delle unità immobiliari site al piano terra, poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, idoneo a valorizzare l'intero immobile e a permettere di raggiungere più comodamente parti superiori che siano comuni a tutti (ciò indipendentemente dal fatto che chi abita a piano terra sia solito recarsi o meno, per esempio, sul lastrico solare condominiale o a far visita ai condomini degli altri piani). Il Tribunale di Parma, invece, ha escluso che i proprietari degli appartamenti ubicati a piano terra debbano concorrere alle spese di ordinaria manutenzione, mentre devono partecipare a quelle riguardanti gli interventi di adeguamento dell'impianto alla normativa dell'Unione Europea. C'è poi un terzo orientamento. Il Tribunale di Monza ha posto a carico dei proprietari delle unità immobiliari situate al piano terra, o aventi accesso separato mediante scala di proprietà esclusiva, le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e dell'ascensore, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell'articolo 1124 del Cod. civ., in base al valore del piano o della porzione di piano, esonerandoli dalla quota di spesa riconducibile alla distanza del piano dal suolo. Da ultimo il Tribunale di Genova ha stabilito che, in assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre sono esonerati dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia.

Prosecuzione della corsa
Se l'assemblea approva i lavori occorrenti alla prosecuzione della corsa dell'ascensore (per esempio, fino alle cantine), i condomini dissenzienti, dimostrando che l'innovazione comporta una spesa molto gravosa rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e che non intendono partecipare ai relativi vantaggi, sono esonerati dalla contribuzione. In caso contrario la spesa va suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà, trattandosi di nuovo impianto, sia pure parziale. Le successive spese di manutenzione e ricostruzione, invece, andranno ripartite, in mancanza di diverso criterio adottato all'unanimità, seguendo quello dettato per le scale. Il condomino che intenda farsi esclusivo carico della spesa può introdurre il prolungamento della corsa nel rispetto delle condizioni dell'articolo 1102 del Cod. civ.: non alterare la destinazione della cosa comune e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In tal caso non occorre autorizzazione dell'assemblea, ma è preferibile acquisirla per evitare possibili contestazioni.

Ripristino
Può accadere che si ponga il problema di ripristinare un ascensore fuori uso da anni. Il Tribunale di Milano non ha considerato innovazione (articolo 1120 del Cod. civ.) il ripristino di un ascensore di servizio. A maggior ragione, quindi, la regola vale per l'impianto principale, come stabilito dalla Cassazione. La relativa delibera, pertanto, può essere adottata con il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà (un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione).

Rumori
Se l'impianto è troppo rumoroso e si supera quindi la soglia della "normale tollerabilità" , il condominio, previa perizia fonometrica eseguita dalla Asl o da un laboratorio specializzato, può essere obbligato a effettuare gli interventi tecnici necessari al rientro nella norma. La relativa spesa va suddivisa, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Se il condominio, pur sollecitato a intervenire, non provvede, si può chiedere al giudice anche il risarcimento dei danni. Soffitte e seminterrati Anche se l'ascensore non raggiunge il piano soffitte, i proprietari sono ugualmente tenuti a concorrere alla parte di spesa rapportata ai millesimi, mentre per quanto riguarda l'altezza si considera l'ultimo piano servito dall'impianto. Stesso criterio per le mansarde. Per i seminterrati serviti dall'ascensore si considerano sia l'altezza del piano che i millesimi.

Sostituzione
La sostituzione di un ascensore usurato e non più agibile con un altro, anche se di diverso tipo, non è considerata innovazione se il vano che ospita la macchina non subisce variazioni sostanziali. Se, invece, le modifiche sono tali da comportare un sostanziale mutamento del servizio e della destinazione di parti comuni dell'edificio, è legittimo parlare di innovazione. Di conseguenza, la modifica può essere introdotta soltanto con il voto favorevole della metà più uno dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di 667 millesimi. È stata considerata innovazione, per esempio, la sostituzione di tutti gli ascensori di un edificio, mentre non è stata ritenuta gravosa o voluttuaria la sostituzione della cabina con un'altra dello stesso tipo, ma più funzionale, dato che le riparazioni sul vecchio impianto sarebbero state antieconomiche. Spese di installazione La spesa richiesta dall'installazione dell'ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto va suddivisa in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, prescindendo dall'altezza dei piani dal suolo. Naturalmente i condomini possono optare, ma soltanto all'unanimità, per l'adozione di un diverso criterio, per esempio quello previsto per le spese di conservazione e manutenzione: 50% in ragione dei millesimi e 50% in ragione della diversa altezza dal suolo.

Spese di manutenzione
La giurisprudenza assimila l'ascensore alle scale. Di conseguenza, le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo (Scale). Questo criterio vale per tutte le spese: per esempio, forza motrice, verifiche periodiche, sostituzione delle funi, del motore o dell'argano. Se però la sostituzione di parti dell'impianto non dipende dall'usura, ma dalla volontà di migliorarne il funzionamento, la spesa va suddivisa soltanto in base ai millesimi di proprietà. Il Tribunale di Milano ha bocciato il criterio di ripartire le spese di esercizio in ragione della diversa consistenza dei nuclei familiari, poiché non è detto che una famiglia, per il fatto di essere più numerosa di un'altra, faccia necessariamente un maggior uso dell'ascensore. Se una scala dell'edificio, a differenza delle altre, è dotata di due ascensori, la spesa del secondo impianto grava esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari che se ne avvantaggiano (articolo 1123 del Cod. civ.).

Tabella millesimale
L’installazione dell'ascensore non richiede necessariamente la messa a punto di apposita tabella millesimale; infatti, se i condomini non si accordano all'unanimità sull'adozione di un diverso criterio di ripartizione della spesa, si applica il criterio previsto per le scale. Se invece si opta per la formazione di apposita tabella millesimale, questa deve essere predisposta da un tecnico incaricato dall'assemblea e approvata all'unanimità. Altrimenti se ne deve chiedere la messa a punto al giudice, che ne affiderà la stesura a un consulente tecnico d'ufficio. L’installazione dell'ascensore può comportare la revisione della tabella millesimale; ciò avviene quando, in relazione alle caratteristiche dell'edificio, l'opera è configurabile come "innovazione di vasta portata" tale da alterare notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Ciò vale soprattutto per gli edifici molto alti, con gli appartamenti degli ultimi piani che, in seguito all'introduzione dell'ascensore, vengono a beneficiare di un innegabile aumento di valore.

Trasporto materiali
Dovendo effettuare dei lavori nel proprio appartamento, l'ascensore può essere usato per il trasporto dei relativi materiali, a meno che un divieto in tal senso non sia contenuto nel regolamento, oppure non sia accertato che questo tipo di utilizzo, per la natura dei materiali trasportati e per la frequenza che ne viene fatta, non sia tale da compromettere la conservazione dell'impianto o da ostacolarne l'uso da parte degli altri condomini.

Uso
L’uso intensivo dell'ascensore, dovuto alla particolare destinazione di alcune unità immobiliari (per esempio, ufficio, studio professionale), è del tutto ininfluente ai fini della contribuzione alle spese di manutenzione e ricostruzione, come ininfluente è il fatto di tenere l'immobile disabitato. Nulla vieta che i condomini possano, ma soltanto all'unanimità, accordarsi per un diverso criterio di ripartizione della spesa.


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