AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

CONTRIBUTI CONDOMINIALI

I contributi condominiali sono costituiti dall'importo che i condomini devono versare periodicamente all'amministrazione condominiale per metterla in grado di portare avanti la gestione ordinaria, o in occasione di una spesa straordinaria. Nel momento in cui i contributi condominiali escono dalla cassa comune per andare a coprire una spesa, diventano spese comuni.

Acquirente
L'acquirente di un appartamento può essere chiamato a pagare i contributi condominiali non onorati dal precedente proprietario; il secondo comma dell'articolo 63 delle Disposizioni attuative e transitorie del Cod. civ., infatti, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Il Tribunale di Napoli ha precisato che non ci si deve riferire all'anno solare, ma all'anno condominiale, ossia al periodo preso a riferimento ai fini della gestione, che può anche non coincidere con quello solare, tutto dipende da come è stata impostata l'amministrazione.

Da ciò deriva che l'amministratore può rivolgersi, per il pagamento, indifferentemente, al venditore o al compratore, con l'acquirente costretto a pagare che potrà naturalmente rivalersi nei confronti del venditore. Prima di firmare l'atto di acquisto, quindi, è opportuno informarsi presso l'amministratore se e per quale importo il venditore è esposto finanziariamente nei confronti del condominio. Se il debito dovesse essere particolarmente elevato, infatti, sarà bene inserire in atto una clausola che preveda la trattenuta, sul prezzo, dell'importo dovuto, in modo da non essere costretti a rimetterei nel caso in cui il venditore si rendesse irreperibile o non avesse beni sui quali rivalersi.

In ogni caso, è buona norma specificare in atto che il pagamento dei contributi condominiali (anche di quelli conseguenti a delibere adottate dall'assemblea fino a una certa data) farà esclusivo carico al venditore; questa clausola, se non mette l'acquirente al riparo dalla richiesta di pagamento avanzata dall'amministratore, serve quanto meno a rendere più agevole la dimostrazione dell'obbligazione in capo al venditore qualora si dovesse andare in causa per il recupero del credito. Per la manutenzione straordinaria delle parti comuni l'obbligo di contribuire alle spese sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse; pertanto, se venditore e compratore non hanno stabilito nulla a riguardo, è obbligato al pagamento chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa è stata decisa, non essendo necessaria la successiva delibera di ripartizione.

In precedenza la stessa Cassazione nel contrasto fra venditore e acquirente su chi dovesse farsi carico della spesa richiesta dal rifacimento della facciata in presenza di una clausola che prevedeva l'obbligo in capo al venditore di accollarsi le spese maturate fino alla data di consegna dell'immobile, aveva stabilito che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione, non già dalla preventiva approvazione della spesa, cui va assegnato carattere meramente autorizzativo dell' opera. Attenzione, infine, a non acquistare senza garantirsi da chi sia in debito, oltre che dei contributi condominiali, anche delle spese legali sostenute dal condominio per il recupero coattivo del credito: il Tribunale di Roma, infatti, ha stabilito che la solidarietà dell'acquirente si estende a esse, salvo ad agire nei confronti del debitore in vista di un improbabile rimborso (Lavori condominiali, Vendita).

Appartamento disabitato
Alle spese comuni devono contribuire anche i proprietari che non abitano la propria unità immobiliare ubicata nell'edificio, a meno che non intervenga un accordo firmato da tutti i condomini. O, nel caso di riscaldamento centralizzato, non intervenga il distacco dell'impianto, con conseguente diminuzione di questa voce di spesa; diciamo diminuzione perché un contributo per le spese generali viene generalmente imposto al condomino che intende distaccarsi dal servizio.

Appartamento in comproprietà
Ai fini del pagamento dei contributi condominiali fra i comproprietari di una stessa unità immobiliare qualsiasi accordo è valido. Nei confronti del condominio, però, essi sono responsabili in solido, con la conseguenza che l'amministratore può pretendere il pagamento dell'intero debito dall'uno o dall'altro, salvo il diritto, per chi abbia pagato, di esigere dall'altro o dagli altri la rispettiva quota.

Locazione
L'amministratore non può agire, per il pagamento dei contributi condominiali, nei confronti del conduttore. Egli, infatti, deve riscuotere i contributi direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori. Il locatore deve a sua volta fornire al conduttore adeguata giustificazione della spesa sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto, e offrirgli in visione i relativi documenti.

Morosità
L'amministratore, se il condomino non paga alla prevista scadenza, deve attivarsi per il recupero coattivo (e preferibilmente tempestivo) del credito, inviando al debitore una lettera di sollecito e, battuta senza esito questa strada, provvedendo a richiedere alla competente autorità giudiziaria, attraverso un avvocato, un Decreto ingiuntivo. Può anche sospendere l'erogazione dei servizi a uso separato (per esempio, riscaldamento), ma solo se il condomino è in mora per almeno un semestre e se l'eventualità è prevista dal regolamento. Per il Pretore di Roma la sospensione non è ammessa se il recupero del credito non è a rischio.
L'assemblea può deliberare di ripartire provvisoriamente fra i condomini solvibili la quota dovuta da chi è in mora con i pagamenti, ma occorre distinguere.
Se non ci sono creditori che premono per esempio, con azioni esecutive l'assemblea non può, a maggioranza, decidere di scaricare, sia pure temporaneamente, l'onere su coloro che sono in regola con i pagamenti; in tal caso, quindi, una decisione del genere potrebbe essere adottata soltanto all'unanimità. Se invece ricorre una situazione di effettiva e improrogabile urgenza, la delibera può essere adottata con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi in prima convocazione, e con il voto favorevole di un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione.

Interessi
Il regolamento del condominio può prevedere che ai pagamenti effettuati con ritardo vengano applicati interessi di mora. Se però non ne viene indicata la misura (direttamente o indirettamente) si applicano gli interessi legali.

Morte del condomino
Gli eredi del condomino devono concorrere al pagamento dei contributi condominiali in proporzione alla rispettiva quota ereditaria. Per evitare il pagamento delle spese, gli eredi possono rinunciare all'eredità o accettarla con il beneficio d'inventario. Con la rinuncia l'erede non percepisce nulla del patrimonio a lui devoluto.
Con l'accettazione con beneficio d'inventario, invece, si redige l'inventario dei beni lasciati dal defunto, si pagano debiti e spese gravanti sull'eredità, e l'eventuale residuo va all'erede.
Se l'amministratore non conosce gli eredi del condomino può inviare la richiesta di pagamento, impersonalmente e collettivamente, "Agli eredi di ... ", presso l'ultimo domicilio del defunto.

Pagamento
Di regola il condomino non può sospendere il pagamento dei contributi condominiali, né autoridursene l'importo (Riscaldamento centralizzato, Temperatura).
Il Tribunale di Treviso, però, ha stabilito che, se l'amministratore, più volte sollecitato a intervenire, trascura di curare la pulizia delle parti comuni dell'edificio, il condomino può sospendere il pagamento della parte di contributi riguardante il compenso dell' amministratore.

Prescrizione
I pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali si prescrivono in cinque anni. La prescrizione inizia a decorrere dalla delibera con la quale l'assemblea ha approvato la ripartizione delle spese comuni. Il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore si prescrive in due anni. Il termine decorre dalla data in cui l'assemblea condominiale approva il bilancio consuntivo annuale.
Se il locatore è proprietario unico dell'edificio, il termine scatta dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori.

Ripartizione provvisoria
L'assemblea può, a maggioranza, deliberare una ripartizione provvisoria dei contributi condominiali, salvo conguaglio, ma la provvisorietà deve essere superata entro un ragionevole lasso di tempo, identificabile nella chiusura dell'esercizio cui la ripartizione si riferisce, o in altra data a questa prossima. In ogni caso, la ripartizione provvisoria può essere deliberata solo in assenza di un precedente diverso accordo.

Separazione e divorzio
Quando due coniugi si separano sorge ha il problema di chi debba pagare le spese di condominio. Problema particolarmente sentito nei casi in cui il godimento della casa venga attribuito dal Tribunale al coniuge non proprietario. L'assegnazione in godimento della casa familiare è gratuita. Ma come comportarsi con le spese condominiali? La risposta viene da una sentenza della Cassazione, che ha stabilito che la gratuità dell'uso dell'abitazione non si estende alle spese collegate a tale uso, ossia quelle occorrenti alla gestione ordinaria di condominio, in quanto finalizzate alla manutenzione delle cose comuni poste a servizio della casa familiare. Di conseguenza, salvo diverso accordo, obbligato al relativo pagamento è il coniuge cui è stato assegnato in godimento l'immobile, restando ovviamente a carico dell'altro partner, che sia unico proprietario, la copertura delle spese di carattere straordinario: si pensi alla tinteggiatura della facciata, al rifacimento del tetto, alla sostituzione dell'ascensore. Per quanto attiene, invece, ai rapporti coniugi-condominio, in mancanza di diverso accordo contenente l'indicazione di chi debba pagare, accordo che deve essere idoneamente portato a conoscenza dell'amministratore (per esempio, a mezzo lettera raccomandata), l'amministratore è legittimato a chiedere il pagamento al coniuge cui è stato assegnato l'uso dell'appartamento. Nel caso in cui la casa sia in comproprietà fra gli ex coniugi, fermo restando che il coniuge assegnatario dovrà accollarsi le spese ordinarie, quelle straordinarie andranno ripartite in proporzione alla rispettiva quota di proprietà.


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