AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

GARAGE

Il garage, in genere, è una pertinenza dell'abitazione e quindi di proprietà esclusiva di questo o quel condomino. l singoli proprietari possono adibire il garage di cui sono proprietari anche ad altro uso (per esempio, ripostiglio o sala hobby), a meno che ciò non sia vietato da un regolamento contrattuale. In ogni caso, vanno rispettati il diritto e la sicurezza degli altri condomini: non è consentito, per esempio, il deposito in garage di sostanze infiammabili o altri materiali pericolosi, né è legittimo svolgervi attività rumorose, a meno di non provvedere a un'idonea insonorizzazione. Il proprietario può, inoltre, intervenire sul garage di sua proprietà in vari modi: per esempio, sostituendo la porta con una serranda, a condizione, però, di non alterare il decoro architettonico dell'edificio. Se poi la porta è basculante, può essere sostituita con altra che si apra a libro, ma in tal caso, oltre a non alterare il decoro architettonico, si deve evitare che l'innovazione comporti un restringimento dello spazio condominiale destinato al transito o una situazione di pericolo.

Ampliamento
L'assemblea può deliberare l'ampliamento dell'autorimessa condominiale utilizzando i locali già adibiti a portineria e a centrale termica, poiché questo tipo d'intervento non costituisce innovazione vietata. La relativa spesa, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, va ripartita in proporzione ai millesimi di proprietà.

Autorimesse separate dall'edificio
Per le spese richieste dalla copertura di autorimesse separate dall'edificio condominiale, si applicano criteri diversi a seconda che la superficie sia cal¬pestabile o meno. Se la copertura è calpestabile, agli oneri devono contribui¬re tutti i partecipanti alla comunione, seguendo il criterio previsto per la manutenzione di volte, soffitti e solai interni all'edificio. In particolare, sono a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richie¬ste, e a carico dei proprietari della sotto stante autorimessa i costi riguardan¬ti l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. I proprietari di autorimessa, che siano anche proprietari di appartamento, sono ovviamente tenuti a contribuire in questa duplice veste. Ricordiamo che, per essere considerato calpestabile, è sufficiente che il piano sia utilizzabile, sia pure solo potenzialmente, da tutti i condomini, anche quelli non proprietari di autorimessa o posto auto. Se invece la copertura non è calpe¬stabile, si applica il terzo comma dell'articolo 1123 del Cod. civ.: la spesa deve essere sostenuta dai soli proprietari di garage o posto auto cui il lastrico serve da copertura. Lo stesso criterio si applica qualora il garage, separato dall'edificio condominiale e ubicato sotto il cortile o il giardino comune, sia interessato da infiltrazioni d'acqua, sia questa piovana o d'irrigazione, pro¬venienti dalla copertura. In particolare, se la copertura delle autorimesse è costituita dal giardino condominiale, e si pone quindi il problema di evitare che l'acqua usata per l'irrigazione penetri nei sotto stanti locali, la spesa ri¬chiesta dalla necessaria impermeabilizzazione deve essere ripartita in base ai millesimi di proprietà, ai sensi del primo comma dell'articolo 1123 del Cod. civ., salvo diversa convenzione al¬la quale abbiano aderito tutti i condomini.

Autoveicolo a gas
Il paragrafo IO.6 del decreto ministeriale 1/2/1986 sulla sicurezza antin¬cendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili, dispone che il parcheggio di autoveicoli alimentati a gas avente densità superiore a quella dell'aria è consentito soltanto nei piani fuori terra, non comunicanti con i piani interrati.

Costruzione autorimesse
Per costruire autorimesse autonome sul cortile o sul giardino condominiale è necessaria l'unanimità, trattandosi di cambiare destinazione alla cosa co¬mune, mentre se si tratta di costruirle nel sotto suolo di queste parti comuni è sufficiente, sia in prima sia in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di al¬meno 500 millesimi (articolo 9, legge 24/3/1989, n. 122).

Normativa antincendio
Dalla sentenza n. 7077 del 22/6 /1995, con la quale la Cassazione ha stabili¬to che la spesa per l'installazione delle porte tagliafuoco grava esclusiva¬mente sui proprietari dei garage, a nulla rilevando che tale intervento atten¬ga alla sicurezza dell'intero edificio, si deduce che la spesa occorrente all'adeguamento delle autorimesse alla nor¬mativa antincendio debba essere ripartita soltanto fra i proprietari di queste, in base ai millesimi di proprietà delle autorimesse stesse.

Pavimentazione
La pavimentazione del cortile antistante i garage è intervento di manuten¬zione straordinaria. Può essere deliberata con il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi, in seconda convocazione). Se il piazzale antistante i garage è separato dalla restante zona condominiale da un cancello, la cui chiave sia in dotazione esclusivamente ai proprietari dei garage, alle spese di rifacimento del manto di asfalto sono tenuti a concorrere solo i proprietari interessati. Se invece il cortile è utilizzabile, anche dai condomini che non hanno garage, la spesa va ripartita fra tutti in base ai millesimi di proprietà.

Porta
Il condomino può aprire, in corrispondenza della propria unità immobilia¬re, una porta di accesso all'intercapedine e al garage comune, trattandosi d'intervento che non rientra tra le innovazioni. Non è pertanto richiesta l'approvazione dell'assemblea a maggioranza qualificata e non si determina neppure la costituzione di una servitù.

Rampa di accesso
Per le spese richieste dalla manutenzione della rampa di accesso e dell'area anti¬stante occorre distinguere. Se vi hanno accesso i soli proprietari di autorimessa, la spesa graverà esclusivamente su di loro. Se invece queste parti possono essere, sia pure potenzialmente, usate anche dagli altri condomini, la spesa dovrà essere ripartita fra tutti in base ai millesimi, salvo diverso accordo adottato all'unani¬mità. La rampa si considera destinata all'uso comune se può essere utilizzata per operazioni di carico e scarico al piano cantine o se possono accedervi camion di fornitori o manutentori del condominio: per esempio, approvvigionamento ga¬solio, spurgo fossa biologica, rotazione bidoni dell'immondizia.

Realizzazione box
È possibile utilizzare lo spazio dell'autorimessa condominiale, di cui si sia proprietario esclusivo, per costruirvi un box. A condizione che la costruzione non sia vietata da un regolamento contrattuale e non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio o al godimento, anche da parte di un solo condomino, dell'area a lui riservata: per esempio, non gli deve essere impedito di entrare o uscire dalla propria auto.

Spese generali
Le spese di pulizia, illuminazione e manutenzione del garage condominiale devono essere suddivise in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo di¬verso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini.

Tetto
Alla spesa occorrente al rifacimento del tetto posto a copertura di diversi pia¬ni di autorimesse devono contribuire, in proporzione alla quota millesima¬le, tutti i proprietari alle cui autorimesse esso serve da copertura e non solo i proprietari delle autorimesse immediatamente sottostanti il tetto.

Trasformazione locale
Se le caratteristiche obiettive di un locale condominiale lo consentono, per esempio perché si trova al piano terra e ha accesso alla via pubblica mediante passo carrabile, l'assemblea può deliberare di trasformarlo in autorimessa con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di al¬meno 500 millesimi. La delibera è valida an¬che se i posti auto non sono sufficienti per tutti, dal momento che il pari godimento della cosa comune, come previsto dall'articolo 1102 del Cod. civ., non richiede il godimento contemporaneo: si possono infatti stabilire dei turni.


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