AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

ORDINE DEL GIORNO

Una corretta, preventiva informazione dei condomini circa gli argomenti sui quali saranno chiamati a decidere è indispensabile ai fini di un regolare e proficuo svolgimento dei lavori assembleari. È quindi opportuno indicare nell'avviso di convocazione, in modo chiaro, anche se sommario, tutti i punti sui quali l'assemblea sarà chiamata a decidere. L'eventuale delibera adottata su un argomento non inserito nell'ordine del giorno è annullabile, anche se il condomino non può eccepirne il merito se non contesta l'irregolarità della convocazione. Per il Tribunale di Roma, l'indicazione degli argomenti da trattare può anche non essere analitica. Il Tribunale di Napoli ha ritenuto insufficiente la generica espressione "lavori urgenti e indispensabili" per deliberare legittimamente sul rifacimento dell'intonaco e della tinteggiatura del fabbricato, mentre il Tribunale di Bologna ha dichiarato nulla la delibera adottata in presenza di un ordine del giorno contenente la dizione "gestione" per indicare la nomina di un nuovo amministratore. Se però il condomino era comunque a conoscenza degli argomenti da trattare, l'insufficienza dell'ordine del giorno non è motivo di annullabilità delle relative delibere. Perfettamente valida, invece, la delibera su un argomento non indicato nell'ordine del giorno, ma solo se la decisione è stata approvata all'unanimità da tutti i partecipanti al condominio. Per il Tribunale di Udine e per il Tribunale di Roma, il condomino che abbia partecipato alla discussione votando contro una delibera adottata in presenza di un ordine del giorno incompleto, senza, però, sollevare eccezioni al riguardo, non può successivamente impugnare il provvedimento invocando questa irregolarità. Se nel giorno fissato per la convocazione non si riesce a esaurire l'ordine del giorno, la seduta può essere aggiornata ad altro giorno senza nuova convocazione, a condizione che i presenti siano d'accordo, che gli assenti siano stati tempestivamente avvisati e che la discussione prosegua sullo stesso ordine del giorno.

Delibera precedente
Non è indispensabile specificare nell'ordine del giorno che l'assemblea è chiamata a ridiscutere su un argomento oggetto di precedente delibera, es¬sendo sufficiente indicare l'argomento. Ciascun condomino può facilmente capire che l'inserimento nell'ordine del giorno ha lo scopo di chiamare l'assemblea a pronunciarsi di nuovo su di esso. Preferibile, comunque, indicare l'argomento, precisando che l'as¬semblea dovrà pronunciarsi sulla modifica della precedente delibera.

Discussione
Se nell'ordine del giorno figura l'indicazione "discussione" su un determi¬nato argomento, l'assemblea può anche deliberare in merito. Se però a un condomino che ne aveva il diritto è stato impedito di discutere e votare i punti all'ordine del giorno, la relativa delibera è nulla e la nullità può essere fatta valere in qualsiasi tempo da ogni condomino, anche se pre¬sente e consenziente.

Errore
Se, a causa di un errore nell'ordine del giorno, l'assemblea non si può te¬nere, l'eventuale spesa per l'affitto del locale in cui doveva aver luogo la riu¬nione è a carico dell'amministratore che ha provveduto alla convocazione.

Spesa
Se nell'ordine del giorno è stata inserita l'effettuazione di una spesa, ma non il criterio in base al quale deve essere ripartita, l'eventuale delibera è annulla¬bile, trattandosi di lacuna formale, incidente sul procedimento di convoca¬zione e informazione dei condomini.

Varie ed eventuali
L'espressione "varie ed eventuali" (o semplicemente "varie"), che viene generalmente inserita come ultimo punto all'ordine del giorno, è di rego¬la riservata alle comunicazioni che l'amministratore e i condomini inten¬dano fare in assemblea; essa, pertanto, può al massimo preludere a deli¬bere da adottarsi in successiva riunione, previa comunicazione del relati¬vo ordine del giorno. Nel¬la parte dedicata alle "varie ed eventuali" non si possono far rientrare ar¬gomenti oggetto di delibera, pena l'annullabilità dell'eventuale provvedi¬mento adottato. La Cassazione ha escluso che la dizione "varie" potesse legittimare la delibera sul rifacimento della facciata dell'e¬dificio, trattandosi di argomento di straordinaria amministrazione; il Tri¬bunale di Napoli ha escluso che questa indicazione potesse legittimare la delibera su innovazioni riguardanti le parti comuni dell'edificio o la costituzione di un fondo speciale finalizzato a fronteg¬giare spese condominiali urgenti; il Tribunale di Milano ha stabilito che la dizione "varie ed eventuali" non consente neppure la semplice discussione sulla legittimità della sopraelevazione effettuata da un condomino sul lastrico solare con¬dominiale. Il Tribunale di Perugia ha considerato annullabile la delibera che aveva compreso fra le "varie ed eventuali" il pagamento del compenso a un professionista per l'attività svolta nell'interes¬se del condominio, in un contesto in cui la spesa non risultava altrimenti e non vi era la prova del conferimento dell'incarico.


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