AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

PARCHEGGIO

Assegnazione
Se esiste una tabella per la ripartizione delle spese del cortile appare logico assegnare gli spazi più ampi ai condomini che hanno una maggiore quota millesimale, con pagamento di eventuale conguaglio qualora non sia pos¬sibile rispettare rigorosamente le proporzioni. Se poi gli spazi sono più o meno comodi da utilizzare e i condomini non si accordano, si può proce¬dere al sorteggio fra quelli di pari grandezza o, anche in questo caso, al pa¬gamento di un conguaglio. L'assegnazione degli spazi può avvenire anche in base al numero di auto possedute da ciascun condomino, ma soltanto in seguito a una convenzione alla quale aderiscano tutti, trattandosi di modi¬ficare il criterio di ripartizione delle spese previsto dalla legge. Quando nel¬l'assegnazione degli spazi l'assemblea dovesse adottare dei criteri oggettivamente iniqui, la relativa delibera può essere impugnata per eccesso di potere.

Chiusura
Se nell'area destinata a parcheggio vi sono dei negozi è possibile chiuderla con un cancello o con una sbarra automatica, ma è necessario dotare i con¬domini della relativa chiave o congegno di apertura e chiusura, e lasciare aperto un passo pedonale che consenta alla clientela di accedere ai negozi esistenti nell'edificio. Per introdurre questa innovazione è necessario il vo¬to favorevole della metà più uno dei condomini, in rappresentanza di al¬meno 667 millesimi, anche in seconda convocazione. Condomini di altri edifici L'assemblea non può, a maggioranza, consentire il parcheggio nell'area condominiale delle autovetture dei condomini di un altro edificio. È infatti necessaria l'unanimità, trattandosi di sottrarre l'uso del bene comune agli aventi diritto.

Cortile
Per adibire il cortile a parcheggio di autovetture è necessario il voto favore¬vole della maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di 667 millesimi, trattandosi di una di¬versa modalità di utilizzazione di questa parte comune e non di un muta¬mento della sua destinazione. È nulla, invece, la delibera assembleare con la quale si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di alcuni condomi¬ni, il cortile per uso parcheggio, senza stabilire, a fronte dell'eseguità dello spazio esistente in rapporto al numero complessivo dei condomini, forme di godimento turnario del bene da parte di tutti gli aventi diritto.

Costruzione
Per costruire autorimesse autonome sul cortile o sul giardino condominia¬le è necessaria l'unanimità, trattandosi di cambiare destinazione alla cosa comune, mentre se si tratta di costruirle nel sottosuolo è sufficiente, sia in prima sia in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesi¬mi (articolo 9, legge 24/3/1989, n. 122). Trattandosi di una spesa gravosa e riguardante un' opera suscettibile di utilizzazione separata, i condomini dissenzienti sono esonerati dal contribuirvi; essi e i loro aventi causa pos¬sono però, in qualsiasi momento, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, pagando il dovuto debitamente rivalutato. Il primo comma dell'articolo 9 consente ai proprietari di immobili di realizzare "nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinen¬za delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbani¬stici e ai regolamenti edilizi vigenti". Questa norma deve essere interpretata estensivamente, e quindi come comprensiva anche dei box seminterrati, purché realizzati entro l'area di pertinenza dell'immobile. La possibilità di derogare agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti rende derogabili anche le norme sulle distanze delle costruzioni dai confini di proprietà.

Divieto
La Cassazione ha stabi¬lito che, per adibire il cortile a parcheggio di autovetture è sufficiente il vo¬to favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappre¬sentanza di almeno 667 millesimi di proprietà, si può dedurre che, con le stesse regole, possa essere introdotto il divieto di parcheggio in questa par¬te comune, trattandosi di non sottrarla al godimento di uno o più condo¬mini, ma di regolarne l'utilizzo. L'amministratore deve curare l'osservanza del divieto e se trascura questo compito può essere revocato. L'assemblea può, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappre¬sentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei condomini e 334 millesi¬mi in seconda convocazione), derogare al divieto di parcheggio in favore dell'amministratore, trattandosi di deroga giustificata dalle funzioni svolte dal professionista nell'interesse dei condomini. Se il divieto di parcheggio è contenuto in un regolamento contrattuale l'assemblea può modificarlo solo con il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio. Il regolamento può prevedere l'irrogazione di sanzioni pecuniarie nei confronti di chi non rispetta il divieto di parcheggio, demandando l'accertamento delle violazioni a guardie giurate operanti all'interno degli spazi condominiali.

Giardino
Per adibire a parcheggio un'area condominiale già adibita a parcogiardino occorre l'unanimità, trattandosi di destinare questa parte comune a una funzione del tutto diversa da quella originaria.

Insufficiente
Se lo spazio non è sufficiente ad accogliere tutte le auto dei condomini, l'assemblea può deliberare di consentire il parcheggio a chi arriva prima, ma a condizione che non ne risulti pregiudicato il godimento della proprietà esclusiva e delle relative pertinenze. In alternativa l'assemblea può, con delibera adottata con il vo¬to favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei condomini in rappresentanza di 334 millesimi in seconda convocazione, deliberare l'uso turnario (settimanale, mensile o addirittura giornaliero), de¬limitando gli spazi a mezzo strisce e ricorrendo a sorteggio qualora non si riesca a trovare un accordo sulla successione degli utilizzatori.

Limiti
Il parcheggio è consentito a condizione di non impedire agli altri condo¬mini l'accesso ai locali di proprietà individuale, di non comportare una diminuzione apprezzabile dell'aria e della luce nelle unità immobiliari circostanti o una situazione di pericolo: per esempio, facilitare la salita di malintenzio¬nati al piano superiore.

Locazione
Per concedere il cortile in locazione soltanto ad alcuni condomini, per uso parcheggio, è necessario il consenso unanime.

Marciapiede
Il Tribunale di Napoli ha sancito la legittimità di una clausola del regolamento che destinava a parcheggio a pagamento il marciapiede, con onere delle spese di manutenzione a carico di tutti i condomini.

Millesimi
L'assemblea non può subordinare il diritto di parcheggio alla titolarità di una quota millesimale minima, ma la possibilità di parcheggiare deve essere consentita a tutti i condomini, sia pure a turno.

Ospiti
In mancanza di un titolo (per esempio, regolamento) dal quale risulti il contrario, e in presenza di una prassi in base alla quale una parte dell'area comune è riservata agli ospiti dei condomini, ciascuno di questi può invi¬tare i rispettivi visitatori a parcheggiarvi la propria autovettura. Per vietare che gli estranei che accedono all'edificio parcheggino nel cortile condomi¬niale occorre il voto favorevole di almeno la metà più uno dei partecipanti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei condomini e 334 millesimi in seconda convocazione). Se non si raggiunge questa maggioranza ci si può rivolgere al giudice di pace.

Pagamento
Due sentenze del Tribunale di Napoli hanno riconosciuto, fra i poteri dell'assemblea, quello di subordinare il parcheggio nell'area condominiale al pagamento di un corrispettivo in fa¬vore del condominio, in modo da assicurare un'entrata da destinare alla sua manutenzione di questo spazio. In entrambi i casi, però, si trattava di spazio insufficiente ad accogliere tutte le autovetture di proprietari e inqui¬lini, e di conseguenza la decisione era finalizzata a regolamentarne l'uso in modo da evitare discussioni. Qualora, invece, lo spazio fosse sufficiente, una delibera del genere potrebbe essere adottata soltanto con il consenso di tutti i condomini. Il corrispettivo non può in ogni caso essere del tutto svincolato dai costi specificamente riguardanti l'area sulla quale viene esercitato il parcheggio e sta all'assem¬blea decidere sulla destinazione delle somme incassate.

Piano terra
Se gli altri condomini hanno, in base al titolo di acquisto, il diritto di par¬cheggiare negli spazi loro assegnati, chi abita a piano terra può lamentarsi delle immissioni (rumori e gas di scarico) presso il giudice di pace solo qualora esse superino la normale tollerabilità di cui all'articolo 844 del Cod. civ.. Una soluzione potrebbe essere quella di proporre una permuta dei posti (offrendo eventualmente un conguaglio), in modo da allontanare dalle finestre i veicoli più ingombranti e rumorosi.

Posto auto
L'assegnazione dei posti auto va effettuata in proporzione ai millesimi di proprietà, indipendentemente dal possesso, o meno, di una o più autovet¬ture. La Cassazione, però, in una situa¬zione in cui per utilizzare alcuni posti auto era necessario spostare a mano e rimettere alloro posto due vetture adiacenti, ha stabilito che l'assemblea non può deliberare a maggioranza che la scelta del posto auto venga effet¬tuata dai condomini seguendo la consistenza dei millesimi di cui sono ti¬tolari (sceglie per primo chi ha più millesimi). In questa ipotesi, infatti, il criterio da seguire è, nel disaccordo delle parti, quello indicato dall'articolo 1102 del Cod. civ. che, ponendo il limite del "pari uso", impedisce che alcuni comproprietari facciano un utilizzo della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso da quello degli altri. Di conseguenza si dovrà se¬guire il criterio della turnazione. Se lo spazio da adibire a posto auto è stato assegnato in proprietà esclusiva ai singoli condomini, questi, in mancanza di una contraria disposizione contenuta nel regolamento di condominio approvato all'unanimità o nel ti¬tolo di acquisto, possono recintarlo , ma a condizione di non intralciare i proprietari adiacenti. Se invece lo spazio è stato assegnato in uso, e il regolamento non prevede altra possibilità che quella di utilizzazione come posto auto, qualsiasi diversa modalità deve essere autorizzata da tutti gli altri condomini. Il proprietario del solo posto auto deve contribuire alle spese riguardanti l'area condominiale nella quale esso è compreso: anche a quelle per l'assi¬curazione e l'amministrazione del fabbricato se si riferiscono al cortile, e se questo è compreso in un'area condominiale più vasta deve contribuire anche alle spese di recinzione. I posti auto possono essere concessi in uso esclusivo e permanente a deter¬minati condomini, in cambio di un corrispettivo in denaro o anche gratui¬tamente; in tal caso, però, la relativa delibera deve essere adottata all'unani¬mità, trattandosi di una vera e propria divisione del bene condominiale. La vendita di uno spazio condominiale adibito a posto auto richiede l'una¬nimità dei consensi, trattandosi di bene comune e non di esclusiva pro¬prietà del condomino. Senza il consenso degli altri condomini, quindi, la vendita non è ammessa neppure se abbinata a quella dell'appartamento.

Prolungato
Non è lecito lasciare parcheggiata, magari per mesi, l'auto in cortile, perché così facendo si altera la normale destinazione di questa parte comune e si lede il pari diritto degli altri condomini

Rimozione forzata
Il condomino non può, nel proprio esclusivo interesse, chiedere l'intervento del carro attrezzi per far rimuovere un'auto abusivamente parcheggiata nel cortile condominiale, e il proprietario dell'auto ha il diritto di farsi rimborsare la spesa sostenuta per la rimozione. Se una persona, invitata a spostare l'auto che impedisce ad altra autovettu¬ra parcheggiata nel cortile condominiale di uscire sulla pubblica via, rifiuta di farlo, commette il reato di violenza privata.

Riserva del venditore
L'articolo 41sexies della legge 17/8/1942, n. 1150, aggiunto all'articolo 18 della legge 6/8/1967, n. 765, e sostituito dall'articolo I della legge 24/3/1989, n. 122, dispone che, nelle nuove costruzioni e nelle aree di per¬tinenza, devono essere riservati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzio¬ne. L'articolo 12, comma 9 della legge 28/11/2005, n. 246, ha aggiunto al citato articolo 41sexies un secondo comma, per il quale gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma di questo articolo non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei pro¬prietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. La Cassazione ha precisato che questo seconodo comma non si applica alle controversie relative a parcheggi realizzati prima dell'entrata in vigore della legge n. 246/2005 che lo ha introdotto, avvenuta il 16/12/2005•

Seconda auto
Costituisce innovazione vietata, e come tale affetta da nullità, l'assegnazio¬ne nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comu¬ne per il parcheggio della seconda autovettura; tale delibera, infatti, da un lato sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono due veicoli, e dall'altro crea i presupposti per l'acquisto da parte del condo¬mino, che usi la cosa comune come se ne fosse proprietario, della relativa proprietà a titolo di usucapione.

Trasformazione
L'assemblea può, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà (un terzo dei con¬domini e almeno 334 millesimi in seconda convocazione), destinare a par¬cheggio un locale comune, anche se questa soluzione non consente di al¬loggiarvi contemporaneamente tutti gli autoveicoli. Non può, invece, deliberare a maggioranza di adibire a parcheg¬gio una parte dell'area comune destinata, come previsto dall'atto di acquisto di un condomino, al libero accesso del pubblico; è infatti necessaria l'unani¬mità, trattandosi d'incidere sul diritto di un condomino risultante dall'atto di acquisto.

Veicoli ingombranti
Anche se lo spazio riservato al condomino è adibito a parcheggio di auto¬veicoli, egli può parcheggiarvi un autocaravan ma non può usarlo come area di campeggio. Possibile anche parcheggiarvi una roulotte, a meno che il regolamento non preveda partico¬lari divieti o limitazioni. Lo stesso dicasi di un autocarro. In tutti questi casi, però, non si può impedire al vicino di fare pari uso dello spazio a lui assegnato: per esempio, perché impossibili¬tato ad aprire lo sportello della propria autovettura. Se invece la mole del¬l'autocarro non eccede lo spazio assegnato, il parcheggio è legittimo, ma il motore deve essere acceso solo per il tempo limitato all'arrivo e alla parten¬za. Quanto alla possibilità di par¬cheggiare un' autocisterna nello spazio assegnato, ciò non è consentito se contrasta con la destinazione abitativa dell'edificio, causa un danno di tipo estetico all'aspetto dei luoghi e comporta la sostanziale trasformazione del cortile in un luogo di deposito.


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