AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

PORTIERE

È, quello di portierato, un servizio comodo e prezioso, che dà prestigio e sicurezza all'edificio condominiale, ma purtroppo piuttosto costoso e quindi tale da interessare una minoranza di condomini.

Contratto
A regolare i rapporti tra condominio e portiere c'è il contratto collettivo di lavoro (ma esistono anche accordi a livello regionale o provinciale). È in base a questo insieme di norme che vengono determinati i diritti e i doveri delle parti, l'orario di lavoro e le indennità per particolari servizi, come per la raccolta dei rifiuti o lo sgombero della neve .

Controversie
In caso di controversia fra portiere e condominio l'articolo 16 del Contratto collettivo nazionale di lavoro dispone che, prima di ricorrere all'autorità giudiziaria. la controversia deve essere portata all'esame di una commissione di conciliazione. Se il tentativo di conciliazione fallisce, ferma restando la facoltà di adire l'autorità giudiziaria, ciascuna delle parti può promuovere il deferimento della controversia al collegio arbitrale istituito dalle associazioni territoriali aderenti alle organizzazioni che hanno stipulato il contratto di lavoro.

Corrispondenza
Fra le mansioni classiche del portiere rientra quella di prendere in consegna la corrispondenza ordinaria, i pacchi e gli espressi indirizzati ai condomini anche se consegnati da corrieri privati, ma non le raccomandate e le assicurate. Legittimo rifiutarsi di prendere in consegna la corrispondenza indirizzata all'inquilino. La moglie del portiere non può, in sua precaria assenza, ritirare la corrispondenza indirizzata a un condomino, se non è stata espressamente autorizzata dal destinatario. Se il portiere aveva accettato di ritirare la corrispondenza di un inquilino trasferitosi dall'edificio condominiale, non può rinunciare all'incarico senza giusta causa, o congruo preavviso, pena il risarcimento del danno.

Danni
Dei danni provocati a terzi dal portiere nell'esercizio delle sue mansioni risponde il condominio a titolo di culpa in eligendo (ossia colpa nella scelta della persona alla quale è stato affidato l'incarico). Il condominio può comunque rivalersi nei suoi confronti.

Istituzione del servizio
L'introduzione del servizio di portierato può essere deliberata a maggioranza se si tratta di un edificio di tipo signorile. Negli altri casi è considerata innovazione e richiede pertanto il voto favorevole della metà più uno dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 667 millesimi.

Licenziamento
Il portiere che, contrariamente a quanto previsto dal contratto di assunzione, non abita l'alloggio messogli a disposizione dal condominio può essere licenziato, perché così facendo viene meno agli obblighi di vigilanza e custodia, gravando inutilmente il condominio degli oneri relativi al mantenimento dell'alloggio. locali Anche se l'originaria destinazione dei locali a servizio di portierato era stata prevista da un regolamento contrattuale, l'assemblea può, con il voto favorevole della metà più uno dei condomini, in rappresentanza di almeno 667 millesimi, deliberare di destinarli ad altro uso, a meno che il regolamento non contenga particolari disposizioni che attribuiscono ai condomini diritti soggettivi. Stessa maggioranza per affittare i locali. La locazione non può essere disposta dall'amministratore, a meno che non sia espressamente prevista dalla delibera di soppressione. Per la vendita a un condomino o a terzi, invece, è necessario il consenso scritto di tutti. In entrambi i casi il ricavato, salvo che il regolamento disponga altrimenti, va ripartito fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Secondo lavoro
L'articolo 24 del contratto di lavoro dispone che il portiere a tempo pieno non può esercitare altra attività lavorativa nello stabile. Lo stesso articolo, però, prevede che, al di fuori dell'orario di lavoro, nell'alloggio del portiere possano essere esercitate attività lavorative, purché non siano artigianali e non comportino afflusso di pubblico o arrechino comunque disturbo ai condomini. Il portiere a tempo parziale, invece, può esercitare, al di fuori dell'orario previsto dal contratto individuale di lavoro, qualunque altra attività, purché al di fuori dei locali condominiali. Soppressione del servizio La soppressione del servizio di portierato deve essere approvata dall'assem¬blea con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappre¬sentanza di almeno 500 millesimi.

Sostituzione
Se il regolamento, ancorché contrattuale, prevede che il servizio di portie¬rato sia finalizzato esclusivamente alla custodia e alla pulizia delle cose co¬muni, la sua sostituzione con un sistema di apertura automatizzata del portone (cosiddetto portiere automatico) può essere deliberata con il voto favorevole della metà più uno dei condomini, in rappresentanza di almeno 667 millesimi. Una volta sostituito il servi¬zio di portierato con un lavascale addetto alla pulizia dello stabile, la relati¬va spesa può essere suddivisa, con delibera assembleare, secondo il crite¬rio dell'altezza dei piani; criterio che potrebbe essere integrato al 50% dal valore dei singoli piani o porzioni di piano.

Spese
Le spese del servizio di portierato (anche di quello notturno se è svolto nell'in¬teresse di tutti i condomini) devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini. Se l'edificio ha più ingressi e il servizio è riferito soltanto a uno di essi, alla spesa devono contribuire i soli condomini da esso serviti. Nei confronti del portiere i condomini sono obbligati in solido. Ciò significa che il portiere può pretendere, indifferentemente da uno di essi, il pagamento dell'intero debito, con diritto, in capo a chi abbia pagato, di rivalersi nei confronti degli altri per il rimborso. Per le unità immobiliari concesse in locazione le spese per il servizio di portierato sono a carico dell'inquilino nella misura del 90%' salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore (articolo 9, legge 27/7/1978, n. 392). Il conduttore non può impugnare una delibera assembleare riguardante le spese di portierato, poiché l'articolo 10 non gli attribuisce il diritto di voto in materia, ma soltanto quello di partecipare alle assemblee. Se il regolamento del condominio comprende le spese del servizio di portierato fra quelle di carattere generale, devono parteciparvi anche i titolari di negozi, indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio. Successivamente la stessa Cassazione ha stabilito che i proprietari dei negozi che non hanno accesso al servizio di portierato sono esonerati dal contribuire alla spesa,ha sancito inoltre che l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, per cui anche questi soggetti devono contribuire alle spese.

Tetto
Se la portineria è ubicata in uno degli immobili costituenti il complesso condominiale, alla spesa per il rifacimento del tetto di questo edificio devono contribuire anche i proprietari delle altre palazzine: i locali che ospitano la portineria, infatti, sono considerati parti comuni.


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