AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

SCALE

Quando si parla di parti comuni dell'edificio il pensiero corre subito alle scale, luogo privilegiato di incontro (e scontro) tra vicini di casa. L’interesse di tutti, perciò, è di mantenerle in buono stato di manutenzione, anche per evitare possibili danni a chi vi transita. Molto spesso, però, l'uso che i condomini fanno delle scale può essere diverso, e proprio per questo possono nascere contestazioni sulla ripartizione delle spese.

Finestra
Un condomino può aprire un finestrino nella tromba delle scale per dare aria e luce a un vano che ne sia privo, purché sia rispettata la naturale destinazione di questa parte comune e non venga impedito agli altri condomini di farne parimenti uso.

Spese di manutenzione e ricostruzione
Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale sono finalizzate alla conservazione di questa parte comune dell'edificio. Pertanto vi devono contribuire tutti i condomini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori e negozi, ancorché aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell'edificio nonché di seminterrati senza accesso ad altri piani. Il principio è stato sancito dalla Cassazione e ribadito dalla Corte d'Appello di Milano perché le scale costituiscono parte essenziale della comune proprietà. La spesa deve essere ripartita seguendo il criterio previsto dall'articolo 1124 del Cod. civ.: per metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo e per l'altra metà in ragione dei millesimi di proprietà. L'esigenza di adottare due parametri comporta la necessità di predisporre un'apposita tabella millesimale, peraltro estesa dalla giurisprudenza all'ascensore. Ai fini del criterio dell'altezza si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Per l'adozione di un diverso criterio di ripartizione della spesa è necessaria l'unanimità. Se un regolamento contrattuale prevede un criterio di ripartizione diverso dal quello dell'articolo 1124 del Cod. civ., prevale su questo.

Spese di pulizia
Alle spese richieste dalla pulizia, dall'illuminazione e dalla tinteggiatura delle pareti delle scale devono contribuire i soli condomini che ne traggono utilità: in pratica, i soli proprietari delle unità immobiliari che vi affacciano. Il criterio di ripartizione delle spese, destinate all'uso e al godimento di questa parte comune, può essere modificato con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500. Il proprietario di un seminterrato non deve contribuire alle spese di pulizia delle scale, se non ha accesso agli altri piani. Il condomino il cui appartamento abbia accesso a due scale non può, chiudendone uno, sottrarsi alle spese di pulizia di una scala; anche in questo caso è fatto salvo il diverso accordo intervenuto fra tutti gli altri condomini.

Uso intensivo
L'uso intensivo delle scale, dovuto alla particolare destinazione di alcune unità immobiliari (per esempio, a ufficio, studio professionale, pensione), è ininf1uente sia ai fini della ripartizione degli oneri di manutenzione e ricostruzione sia ai fini delle spese di pulizia, illuminazione e tinteggiatura. È fatto naturalmente salvo l'eventuale diverso accordo, al quale devono però aderire tutti i condomini. Al contrario, è tenuto a contribuire a tutte le voci di spesa il condomino che non abiti l'edificio, sempre che non sia stato esonerato da tutti gli altri. .


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