AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

USO DELLE PARTI COMUNI

Il galateo della vita condominiale è scolpito nell'articolo 1102 del Cod. civ.: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto". La legge, quindi, dà grande libertà ai condomini, ma nello stesso tempo pone due limiti invalicabili ai loro comportamenti: non si possono compiere atti incompatibili con la normale destinazione delle parti comuni, né atti che rendano agli altri condomini più gravoso o addirittura impossibile l'uso di esse.
La nozione di "pari uso" della cosa comune cui fa riferimento la norma non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo; ciascun condomino, infatti, ha la facoltà di trarre dalle parti comuni la più intensa utilizzazione possibile, a condizione che questo comportamento sia compatibile con i diritti degli altri. L'utilizzazione della cosa comune, quindi, può aver luogo non solo secondo la sua destinazione normale, ma anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri condomini, senza, però, alterare il rapporto di equilibrio fra le utilizzazioni concorrenti, attuali e potenziali, degli altri comproprietari. In pratica, non ci devono essere pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei diritti altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie. A maggior ragione l'uso della cosa comune da parte del singolo condomino non può estendersi alla sua occupazione permanente, tale da portare all'usucapione della stessa, né all'invasione della proprietà esclusiva di un altro condomino, come nel caso di una tubatura collocata da un condomino e attraversante, oltre a una parte comune dell'edificio, anche parte della cantina di un altro condomino. Limiti particolari o più severi possono essere imposti dal regolamento, a condizione, però, che sia contrattuale.

Assemblea L'assemblea può limitare il godimento, da parte di uno o più condomini, delle parti comuni dell'edificio o di quelle di esclusiva proprietà, solo a condizione che la relativa delibera venga adottata da tutti i partecipanti al condominio, compreso quello che deve subire la limitazione. L'assemblea, infatti, non può decidere a semplice maggioranza d'invadere la sfera delle proprietà singole, né privare, in tutto o in parte, i condomini del loro diritto di usare e godere dei servizi comuni o delle porzioni di piano di loro esclusiva proprietà.

Cessione
Un condomino può cedere ad altri il diritto di godimento sulle parti comuni dell'edificio, solo a condizione di trasferirgli l'unità immobiliare da esse servita.

Esclusivo
È vietato ogni atto o comportamento finalizzato ad attrarre la cosa comune nella propria disponibilità, impedendone quindi l'uso collettivo. Il condomino cui gli altri abbiano conferito l'uso esclusivo della cosa comune non ne diventa proprietario, a meno che non ponga in essere atti idonei a mutare il titolo del possesso, cui deve accompagnarsi il decorso del tempo utile a far scattare l'usucapione. Indiretto Se non è possibile l'uso diretto della cosa comune da parte di tutti i condomini, neppure stabilendo dei turni, l'assemblea può, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (un terzo dei partecipanti al condominio e 334 millesimi, in seconda convocazione), deliberarne l'uso indiretto: per esempio, dandola in locazione. I proventi vanno ripartiti tra tutti i condomini.

Intenso
L'obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà prescinde dall'uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni dell'edificio, dovendosi far riferimento all'uso potenziale e non a quello effettivo. Di conseguenza deve pagare anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l'unità immobiliare sfitta), a meno che non sia stato esonerato dal contribuire alla spesa dagli altri condomini, ma all'unanimità. Al contrario, chi usa più intensamente il bene, non per questo può essere chiamato a una maggiore contribuzione; l'intensità dell'uso non deve però essere tale da annullare il pari diritto degli altri condomini.

Locazione
In caso di locazione il diritto di usare le parti comuni, con i limiti e le facoltà previsti dalla legge o dal regolamento condominiale, spetta al conduttore, che al pari degli altri partecipanti alla comunione può apportarvi le modifiche necessarie per migliorarne il godimento. Se un conduttore eccede nell'uso delle parti comuni dell'edificio, il condominio può agire, per far cessare l'abuso, sia nei confronti dello stesso conduttore sia nei confronti del locatore. Particolare Ciascun condomino può usare la cosa comune in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri condomini, a patto che tale utilizzazione rientri fra le destinazioni normali della cosa comune e non alteri od ostacoli l'utilizzazione da parte degli altri condomini.

Regolamento
Le clausole del regolamento che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono pertanto modificabili solo con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, consenso che deve essere manifestato in forma scritta. Il regolamento contrattuale può anche attribuire a uno o più condomini l'uso esclusivo di determinate parti comuni dell'edificio. Se invece le clausole del regolamento che disciplinano l'uso delle cose comuni non sono contrattuali, possono essere modificate con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Turnario
L’assemblea, se una parte comune non è utilizzabile contemporaneamente da tutti i condomini, può stabilire dei turni: classico esempio il parcheggio, se lo spazio è insufficiente ad accogliere tutte le auto dei condomini. La delibera può essere adottata con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Non è detto che la durata dei turni debba essere necessariamente rapportata ai millesimi di proprietà, l'importante è che nessuno venga escluso, neppure se titolare di una quota millesimale minima.

Vietato
Non ci si può servire di una parte comune, per esempio una strada, per accedere a un immobile estraneo al condominio, perché così facendo si verrebbe a costituire una servitù di passaggio a carico dell'edificio condominiale.

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