AREA INFORMATIVA - GLOSSARIO CONDOMINIALE

USO PROPRIETÀ ESCLUSIVE

Il divieto di adibire le unità immobiliari situate nell'edificio condominiale allo svolgimento di determinate attività deve risultare da un regolamento contrattuale. Riportiamo alcune situazioni in cui i Giudici hanno, a seconda dei casi, considerato legittime o vietate le varie attività. Se lo statuto vieta di destinare le unità immobiliari a "sede di circolo e simili", queste non possono neppure venire trasformate in bar, perché gli inconvenienti sono i medesimi. Lo stesso Tribunale di Milano, in presenza di un'autorizzazione dell'assemblea a destinare un locale a gelateria, ha ritenuto legittima l'estensione alla somministrazione di caffé e bevande alcoliche, nonostante una clausola del regolamento non consentisse l'esercizio di attività quali "mescite di vino, bar e simili". La Corte d'Appello di Perugia ha ritenuto legittima l'apertura di una macelleria e di un laboratorio artigianale, anche se lo statuto non consentiva la destinazione a uso industriale o ad attività rumorose (caratteristiche che i Giudici non hanno riscontrato nelle due imprese appena avviate).
Se il regolamento consente che gli appartamenti vengano adibiti allo svolgimento di attività professionali, vi può operare uno stilista di moda, a condizione che si tratti di attività meramente intellettuale e non anche commerciale. Il Tribunale di Roma, in presenza di una clausola che vietava "attività che comportino rumori molesti", ha considerato legittima l'utilizzazione a ufficio, poiché questo era riservato agli impiegati e non al pubblico. La Cassazione ha stabilito, invece, che non può essere adibito a discoteca un locale riservato a magazzino, inoltre, ha vietato l'apertura di un supermercato in un complesso residenziale in una località marina, in quanto il rego¬amento escludeva "qualsiasi uso incompatibile con l'igiene, la sicurezza, il decoro e la quiete". Al contrario, il Tribunale di Milano ha ritenuto legittima l'apertura di uno studio dentistico, anche se il regolamento vietava di destinare gli appartamenti a "gabinetti operatori o per la cura delle malattie infettive", mentre il Tribunale di Napoli ha considerato legittimo l'avvio di uno studio medico in presenza di una clausola che proibiva di adibire le unità immobiliari a "gabinetto per cura di malattie infettive e contagiose", avendo ritenuto che la mera occasionalità con la quale venivano prestate le cure da parte del medico di base escludeva la violazione della norma.
Se l'uso contrario al regolamento dura da più di 20 anni, il diritto del condominio e far rispettare la clausola deve considerarsi prescritto.

Locazione
Se il conduttore adibisce l'immobile a un uso vietato dal regolamento, il condominio può agire, indifferentemente, nei suoi confronti o nei confronti del condomino locatore; se del caso mediante la cessazione del rapporto locatizio, invocando la violazione dell'articolo 80 della legge n. 392/1987. È fatto salvo il diritto del condominio di esigere il risarcimento dei danni. Se poi il condomino locatore, nonostante il regolamento glielo impedisse, aveva autorizzato il conduttore all'uso diverso, questi può chiedergli i danni qualora il condominio lo costringa a sospendere l'uso vietato.

Opere
Il condomino può eseguire sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva opere finalizzate a favorirne una destinazione d'uso piuttosto che un'altra, a condizione che un regolamento contrattuale non contenga limiti di destinazione e di uso.

Regolamento
Per assicurare un migliore godimento dell'edificio nell'interesse comune, il regolamento può contenere limitazioni, più severe di quelle previste dalla legge, all'uso che i condomini possono fare delle rispettive unità immobiliari. Le relative clausole, però, devono essere chiaramente enunciate e approvate da tutti i condomini o da quelli le cui unità immobiliari vengano gravate dal divieto. I.:approvazione può avvenire sia attraverso l'accettazione del regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario dell'edificio (generalmente si tratta del costruttore), sia attraverso il consenso manifestato in seno all'assemblea nel caso di regolamento approvato in questa sede. l limiti introdotti dal regolamento hanno carattere tassativo e non sono pertanto suscettibili di interpretazione estensiva, né di applicazione per analogia. Il condominio, se non viene rispettato il regolamento che pone un limite alla destinazione d'uso delle proprietà immobiliari esclusive, può pretendere la cessazione della destinazione abusiva e il risarcimento degli eventuali danni.

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