Condominio: Immissioni

Le immissioni sono i rumori, le esalazioni, i fumi e simili che, inevitabilmente, si propagano da una proprietà all’altra. Proprio per la loro inevitabilità devono essere sopportate entro certi limiti, nell’ambito di quella che l’articolo 844 del Cod. civ. chiama “normale tollerabilità”. Ma cosa deve intendersi con questa espressione? La “normale tollerabilità”, prima di tutto, deve essere valutata in relazione al luogo in cui le immissioni si propagano e non a quello di provenienza. Nella valutazione si deve anche tenere conto di come la normale tollerabilità viene intesa, in quel luogo e in quel tempo, dalla coscienza sociale. In particolare, nell’ambito del condominio, le immissioni non devono superare la normale tollerabilità non solo quando si propaghino alla proprietà esclusiva di un altro condomino, ma anche quando interessino le sole parti comuni dell’edificio: per esempio, le scale. Vi sono poi delle immissioni che non si è tenuti a tollerare, neppure se contenute nella norma: sono quelle prodotte nell’esercizio di un’attività rumorosa in orario vietato dall’autorità. Buona parte della litigiosità riguardante le immissioni ha a che fare con i Rumori.

Canna fumaria
Se le immissioni di fumo, ancorché potenzialmente dannose alla salute di un vicino affetto da asma, sono prodotte dal normale utilizzo delle canne fumarie e non raggiungono livelli d’inequivocabile intollerabilità, devono essere sopportate. Se le immissioni pro vengono dalla canna fumaria di un esercizio commerciale si pensi a una pizzeria nel conflitto fra le esigenze connesse all’abitazione e quelle delle attività economiche prevalgono le prime; è quindi possibile ottenere la rimozione di una canna fumaria che smaltisca fumo, odori e calore a ridosso della propria finestra.

Locazione
Se le immissioni provengono da un bene (per esempio, un congelatore) di proprietà del conduttore, è questi a risponderne. Se invece, le immissioni sono da imputarsi a deficienze strutturali dell’immobile, ne risponde il locatore. Per le immissioni provocate dal conduttore si può agire direttamente nei suoi confronti senza passare per il locatore.

Onde elettromagnetiche
Le immissioni elettromagnetiche prodotte da un elettrodotto sono intollerabili, e rientrano quindi nell’abuso di cui all’articolo 844 del Cod. civ., se superano il parametro di 0,3°04 microtesla di campo magnetico.

Regolamento
In genere, il regolamento condominiale è, in materia di immissioni, più rigoroso della legge. Ma deve essere di tipo contrattuale. In questa ipotesi, quindi, non occorre accertare se l’attività costituisce o meno immissione vietata dall’articolo 844 del Cod. civ., ma è sufficiente accertare se essa è o meno idonea a turbare la tranquillità degli altri condomini, come tutelata dal regolamento.

Regolamento comunale
La circostanza che le immissioni siano inferiori al minimo previsto dal regolamento comunale non esclude l’applicabilità dell’articolo 844 del Cod. civ. o delle altre norme poste a tutela della salute se, in concreto, è accertata la nocività delle immissioni stesse per la salute della persona.

Risarcimento
Se le immissioni eccedono la normale tollerabilità, il condomino che ne è danneggiato può sollecitare l’amministratore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento affinché intervenga per porvi fine. Se l’invito non sortisce effetto, può rivolgersi al Gudice di pace. Se il fenomeno perdura, come nel caso dei cattivi odori provenienti dalla sottostante pizzeria, è possibile ottenere un indennizzo, liquidah], le dal giudice anche in via equitativa se il danno è limitato allo stress, al fastidio e alla tensione psichica, fino a che il pregiudizio non venga eliminato; l’indennizzo, in quanto prestazione di. retta a ripristinare l’originaria entità del patrimonio leso dalle immissioni, viene identificato dai giudici come “debito di valore”, che in quanto tale deve essere liquidato in base al potere d’acquisto della moneta al momento della sentenza, oltre agli interessi. Se poi le immissioni di fumi ed esalazioni non possono essere ricondotte nella norma con gli opportuni accorgimenti, ricorrono i presupposti per la cessazione dell’attività. Il fatto che le immissioni siano prodotte da un servizio pubblico (per esempio, la metropolitana) non trasforma in lecito un comportamento antigiuridico, ma può indurre il giudice a condannare l’autore delle immissioni intollerabili al risarcimento del danno anziché alla cessazione dell’attività se esse non sono altrimenti eliminabili. Se poi il servizio è svolto in regime di concessione, vi è la responsabilità solidale della pubblica amministrazione e del gestore del servizio. Le violazioni della normativa sulle immissioni, in considerazione degli effetti negativi che possono produrre sulla tranquillità delle persone, sono suscettibili di essere vietate dal giudice con provvedimento di urgenza.