Condominio: Lavori condominiali

Amministratore
L’amministratore può disporre l’esecuzione di lavori di ordinaria manutenzione, senza che occorra autorizzazione dell’assemblea, poiché ciò rientra fra le sue attribuzioni. Per i lavori di manutenzione straordinaria è invece necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, altrimenti l’amministratore risponde in proprio nei confronti dei terzi. Fanno eccezione i lavori urgenti, ma in questo caso l’amministratore ne deve riferire alla prima assemblea (secondo comma, articolo 1135 del Cod. civ.). La delibera che autorizza l’amministratore a scegliere l’impresa cui affidare i lavori sulle parti comuni dell’edificio può essere adottata con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi in prima convocazione (un terzo dei condomini e 334 millesimi in seconda convocazione). Se però si tratta di lavori straordinari di notevole entità, è necessario anche in seconda convocazione il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di 500 millesimi.

Delibera
La delibera avente per oggetto l’approvazione del piano di riparto dei lavori di ristrutturazione, che non contenga alcuna specificazione circa la natura della spesa, il costo totale dell’intervento, le voci che lo compongono e il criterio di riparto adottato, è nulla perché rende impossibile qualsiasi tipo di controllo da parte dei condomini sulla legittimità delle spese addebitate e sulla misura della quota di contribuzione.

Indispensabili
Se si rendono necessari lavori indispensabili sulle parti comuni dell’edificio o in singole unità immobiliari nell’interesse di tutti i condomini (si pensi a un infisso pericolante), e i proprietari di queste non si attivano, gli altri condomini possono provvedere all’effettuazione dei lavori, facendo ricorso anche a prestiti bancari, con diritto al rimborso anche per quanto attiene agli interessi passivi idoneamente documentati. Lo stesso vale se alcuni condomini si oppongono ingiustificatamente all’effettuazione dei lavori. Naturalmente per i lavori riguardanti le unità immobiliari occorrono il consenso del proprietario, pena la nullità della relativa delibera, o l’autorizzazione del giudice .

Straordinari
Le decisioni sui lavori di manutenzione straordinaria non possono essere demandate a una commissione composta da alcuni condomini, trattandosi di materia riservata alla competenza esclusiva dell’assemblea.

Vendita
Nei rapporti fra venditore e acquirente di un’unità immobiliare, in mancanza di diverso accordo fra le parti obbligato al pagamento delle spese per lavori straordinari è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa è stata decisa, non essendo necessaria la successiva delibera di ripartizione (Contributi condominiali).

Coibentazione
La spesa occorrente alla coibentazione del lastrico solare comune deve essere suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini. Se il lastrico è di uso esclusivo, e la posa in opera del materiale isolante è indispensabile alla sua funzionalità, la spesa va suddivisa in base al criterio stabilito dall’articolo 1126 del Cod. civ.: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo e i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, da suddividere tra i condomini cui il lastrico funge da copertura. Se invece la coibentazione non è indispensabile alla funzionalità del lastrico alla spesa partecipano tutti. Collegamento alla propria unità immobiliare Il collegamento, da parte di un condomino, del proprio appartamento al lastrico solare condominiale, realizzato mediante la costruzione di una scala, non costituisce innovazione vietata. Lo stesso vale se il collegamento avviene mediante l’apertura di una porta nel muro di proprietà esclusiva.

Danni
Il proprietario del lastrico solare di uso esclusivo è tenuto ad avvisare tempestivamente l’amministratore non appena riscontri un danno al lastrico. Se però il condominio, pur ripetutamente diffidato dal proprietario, non provvede alla riparazione con la dovuta tempestività, la relativa spesa verrà suddivisa fra tutti i proprietari, compreso il denunciante, in base ai millesimi di proprietà, ossia senza far ricorso al criterio del terzo e dei due terzi. Qualora, invece, il danno sia riconducibile unicamente a fatto e colpa del proprietario esclusivo, questi deve farsi carico dell’intera spesa, come pure dovrà accollarsi l’intero costo nel caso in cui la riparazione si rendesse necessaria non per vetustà ma per difetto originario di progettazione o di costruzione indebitamente tollerato, salva la possibilità di rivalersi, ricorrendone i presupposti (per esempio, garanzia decennale non scaduta), nei confronti del costruttore.

Giardino pensile
Se sul lastrico solare di uso esclusivo vi è un giardino pensile, e si rendono necessari lavori per eliminare le infiltrazioni di acqua e umidità, la spesa occorrente alla rimozione e al ripristino del giardino è a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico. L’articolo 1126 del Cod. civ. (ripartizione spese nella proporzione un terzo/due terzi), infatti, si riferisce solo alle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione non anche di quello che vi è sovrapposto e che, pur essendo a esso collegato, è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale. Se poi le infiltrazioni dipendono esclusivamente dalla cattiva manutenzione del giardino, il proprietario dovrà farsi esclusivo carico anche della spesa occorrente alla loro eliminazione.

Pavimentazione
La sostituzione della pavimentazione del lastrico solare comune non è riguarda bile come innovazione: è pertanto sufficiente il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà. Se il rifacimento della pavimentazione si rende necessario esclusivamente per fatto e colpa del condominio, che pur ripetutamente diffidato dal proprietario del lastrico solare non provvede con tempestività alle necessarie riparazioni, la spesa grava su tutti i condomini, compreso il denunciante, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Riparazione e ricostruzione
L’articolo 1126 del Cod. civ. parla di “riparazione” e di “ricostruzione”. Riparazione è sinonimo di manutenzione, mentre nel concetto di ricostruzione sono compresi gli interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico, quali per esempio il solaio portante e la guaina impermeabilizzata . Nel deliberare il rifacimento del lastrico, di cui sia proprietario esclusivo un condomino, l’assemblea non può deliberare che esso venga ricostruito in modo da modificarne l’aspetto estetico.

Sostituzione con tetto
Per deliberare la sostituzione del lastrico solare con il tetto è necessaria l’unanimità poiché, pur restando immutata la funzione di copertura, risultano compromesse le facoltà accessorie di godimento consentite dal lastrico, quali l’accessibilità, l’affaccio e la permanenza, senza che il danno sia compensato da alcun vantaggio.

Spese
Le spese occorrenti alla riparazione e alla ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di un condomino vanno suddivise, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, seguendo il criterio dettato dall’articolo 1126 del Cod. civ.: un terzo a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico serve da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà. Se poi il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare è anche proprietario di un’unità immobiliare (per esempio, autorimessa) ubicata sotto la sua verticale, parteciperà anche a questa quota di spesa. Quando però il lastrico funge da copertura a uno spazio comune (per esempio, androne, scala), a questa parte di spesa devono contribuire tutti i condomini, anche quelli le cui unità immobiliari non siano coperte dal lastrico. Se poi una parte del lastrico aggetta rispetto al perimetro del fabbricato, la relativa spesa grava esclusivamente sul proprietario, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini. Questo criterio si applica non solo alle spese riguardanti il rifacimento o la manutenzione del solaio o del manto impermeabilizzante, ma anche a quelle rese necessarie da questi interventi: per esempio, rifacimento della pavimentazione, trasporto e discarica dei detriti. Sono invece a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico i costi relativi agli elementi collegati al suo godimento diretto: come quelli occorrenti alla manutenzione delle ringhiere e dei parapetti. Il proprietario esclusivo del lastrico è tenuto a contribuire alla spesa anche nel caso in cui le norme edilizie vietino la sopraelevazione nella zona in cui è ubicato l’edificio. Se il lastrico solare di uso esclusivo non funge da copertura delle sottostanti unità immobiliari, ma raccoglie le acque di scolo provenienti da parti comuni dell’edificio, alla spesa devono contribuire sia il proprietario esclusivo sia gli altri condomini che traggono utilità dal lastrico, in proporzione al vantaggio di ciascuno. Il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico deve, qualora si renda necessaria una riparazione, avvisare tempestivamente l’amministratore, che deve attivarsi prendendo le opportune iniziative; se però il danno è stato provocato dallo stesso proprietario, sarà questi a doversi attivare per la riparazione.

Tubatura
Se, a causa dell’usura di una tubatura condominiale, inserita nel lastrico solare di proprietà esclusiva, si rende necessario smantellare la pavimentazione, la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però, con l’occasione, si provvede, per esempio, anche al rifacimento dell’impermeabilizzazione e della coibentazione, per questa parte di spesa si applica il criterio ordinario.

Veranda
Se una parte del lastrico viene successivamente occupata da una veranda la cui costruzione sia stata autorizzata e le cui caratteristiche, per materiali utilizzati e stabilità, siano assimilabili a quelle di un tetto, al criterio di ripartizione della spesa previsto per il lastrico solare di uso esclusivo si sostituisce quello previsto per il tetto (concorso di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà).

Vizio di costruzione
Il criterio di ripartizione della spesa previsto dall’articolo 1126 del Cod. civ.si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario esclusivo del lastrico. In tale ipotesi, quindi, sia le spese di riparazione sia il risarcimento degli eventuali danni gravano esclusivamente sul, con possibilità di rivalersi, ricorrendone i presupposti, sul costruttore.