Condominio: Parti comuni edificio

L’articolo 1117 del Cod. civ. contiene l’elencazione, anche se non tassativa ma soltanto esemplificativa, delle parti comuni dell’edificio, intendendosi per edificio l’intera costruzione, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse. In particolare, rientrano fra le parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. Compresi nell’elenco anche i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune. Appartengono infine al novero delle parti comuni dell’edificio le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Quella dell’articolo 1117 è un’elencazione non solo esemplificativa, ma anche presuntiva, nel senso che l’appartenenza dei beni alla comunità condominiale ammette la prova contraria; prova contraria che può essere fornita da un titolo dal quale risulti che la proprietà spetta soltanto a uno o più condomini (non è necessario che l’atto contenga l’espressa esclusione del bene dal novero delle parti comuni dell’edificio. L’unico titolo ammesso non può essere che quello di acquisto, da parte del singolo condomino, della propria unità immobiliare dall’originario, unico proprietario dell’intero edificio . Spetta naturalmente al condomino che sostenga di essere proprietario esclusivo di un bene compreso tra le parti comuni dell’edificio dimostrare la legittimità della pretesa.

Cambio di destinazione
L’assemblea non può deliberare il cambio di destinazione di una parte comune, se ciò la rende inservibile nei confronti anche di un solo condomino dissenziente.

Divisione fra i condomini
È possibile dividere fra i condomini una parte comune dell’edificio, per esempio un cortile, a condizione che la divisione possa farsi senza renderne meno comodo l’uso. La Cassazione, per esempio non ha ritenuto divisibile un cortile che sarebbe stato destinato alla costruzione di autorimesse, in considerazione delle limitazioni di luce e aria, e delle immissioni moleste, che ne sarebbero derivate agli appartamenti dei piani inferiori, nonché dell’impossibilità di destinare a giardino il cortile stesso. Occorre poi che per effettuare la divisione non si renda necessaria una spesa sproporzionata rispetto al valore della cosa. Nessun problema, ovviamente, se i condomini sono tutti d’accordo, e sempre che non vi siano delle controindicazioni sotto il profilo del rispetto del regolamento edilizio comunale.

Modifiche
Il condomino può apportare alle parti comuni dell’ edificio le modifiche che gli possono arrecare vantaggio, a condizione di non alterarne la destinazione, di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto e di non compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, fatto ovviamente salvo l’eventuale divieto contenuto in un regolamento contrattuale. Rispettando queste condizioni non sarebbe neppure necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, che però è sempre meglio acquisire per evitare possibili contestazioni. Per l’esecuzione di opere altrimenti non consentite è necessario il consenso di tutti gli altri condomini, consenso che deve risultare, pena nullità, da atto pubblico o da scrittura privata. L’opera, in ogni caso, non deve essere tale da creare una situazione di pericolo.

Rinuncia
Il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni per evitare di contribuire alle spese richieste dalla loro conservazione (secondo comma, articolo 1118 del Cod. civ.), a meno che non venga autorizzato da tutti gli altri condomini. È possibile però rinunciare a impianti superflui in relazione alle condizioni obiettive e alle esigenze delle moderne concezioni di vita, oppure illegali perché vietati da norme imperative.

Riparazione
Il condomino è tenuto a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, degli incaricati di una riparazione alle parti comuni dell’edificio, senza che occorra neppure una delibera dell’assemblea.

Riserva da parte del venditore
Il proprietario del fabbricato, all’atto del frazionamento e della vendita delle unità immobiliari che lo costituiscono, può attribuire agli acquirenti la proprietà soltanto di alcune parti comuni (per esempio, portone, atrio, scale), riservandosi la proprietà esclusiva di altre per esempio, il lastrico solare per eseguirvi una sopraelevazione.

Spese
Le spese occorrenti alla riparazione di una parte comune dell’edificio vanno ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo. Se però una parte è comune solo ad alcuni di essi, alla spesa devono contribuire soltanto i beneficiari. Può anche accadere che una stessa cosa serva i condomini in misura diversa; nel qual caso la spesa va ripartita in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Qualora, infine, la spesa si renda necessaria esclusivamente per fatto e colpa di uno o più condomini, saranno questi a doversene fare esclusivo carico. Vizio di costruzione Se le parti comuni dell’edificio evidenziano un vizio di costruzione, l’azione giudiziaria nei confronti dell’appaltatore può essere promossa dall’amministratore, su espresso mandato dei condomini, al di fuori del meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale.