Condominio: Solaio

C’è un elemento dell’edificio condominiale che interessa esclusivamente i proprietari di due unità immobiliari l’una all’altra sovrastante: il solaio divisorio fra i piani. In particolare, la parte che forma oggetto di comunione fra i due proprietari è quella strutturale che, incorporata nei muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore. Gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento, e non siano essenziali alla struttura (per esempio, il conglomerato cementizio per sottofondo di pavimentazione e protezione termica), invece, sono esclusi dalla comunione; essi, pertanto, possono essere utilizzati autonomamente dai proprietari, per esempio, per collocarvi tubi o cavi elettrici. Ciò, però, a condizione di non pregiudicare il pari godimento del solaio da parte dell’altro condomino, di non creare situazioni di danno o di pericolo e di non alterarne la deostinazione.
Il condomino non può abbassare o alzare il solaio. Se però, in occasione di opere di consolidamento, l’abbassamento è necessario nell’interesse di entrambi, il proprietario del piano inferiore ha diritto a un indennizzo pari alla cubatura così ridotta. L’aumento di spessore del solaio, sempre che sia compatibile con la struttura dell’edificio, richiede il consenso di entrambi gli interessati. Se poi, in occasione della sua sostituzione, il solaio viene rialzato in accordo fra i comproprietari, la cubatura così liberata rimane in comune, a meno che non intervenga un atto scritto con il quale viene ceduta dall’uno all’altro condomino. Il solaio del piano terra appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare in cui è ubicato. Se il solaio del primo piano coincide con la volta di un portico comune, esso appartiene per metà ai condomini del primo piano e per metà al condominio.

Spesa
Come precisato dall’articolo 1125 del Cod. civ., la spesa richiesta dalla manutenzione e dalla ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai deve essere sostenuta in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante. Sono però a carico esclusivo del proprietario del piano superiore le spese per la copertura del pavimento (per esempio, piastrelle, parquet), copertura che può quindi rimuovere e sostituire secondo la sua utilità e convenienza, mentre al proprietario sotto stante competono le spese per l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. Naturalmente le parti possono accordarsi per l’adozione di un diverso criterio. Se un condomino provvede di sua iniziativa al rifacimento del solaio, l’altro è tenuto a rimborsargli la propria quota di spesa, a condizione che il condomino che ha fatto eseguire i lavori dimostri che questi erano urgenti, secondo l’apprezzamento di una persona di media diligenza, per evitare un possibile danno. Se, infine, la ricostruzione del solaio si rende necessaria esclusivamente per fatto e colpa di uno dei due condomini, sarà solo questi a doversi far carico dell’intera spesa.

Travi
Del soffitto fanno parte integrante le travi. Se queste assolvono alla funzione di sostegno, la spesa va divisa fra entrambi i proprietari, in parti uguali. Se invece sono meramente decorative del sotto stante appartamento, la spesa fa carico solo al proprietario interessato.