Approvazione
L’approvazione delle tabelle millesimali richiede che tutti i condomini siano d’accordo, altrimenti occorre rivolgersi al giudice. Se l’approvazione avviene a maggioranza, la relativa delibera è nulla e può essere impugnata in qualsiasi tempo dai condomini assenti o dissenzienti. Chi, invece, ha concorso all’approvazione, può impugnare le tabelle solo in caso di errore. È nulla anche la delibera che disciplini la ripartizione di una spesa in base a tabelle non approvate all’unanimità. Successivamente, però, la Cassazione ha operato un “distinguo”: infatti, ha stabilito che le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale (in quanto predisposte dall’unico originario proprietario e accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, o che abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti i condomini), possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’Autorità giudiziaria. Qualora, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa (perché approvate con delibera dell’assemblea condominiale), le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 del Cod. civ. metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 300 millesimi. Se le tabelle non erano state predisposte dal costruttore, e i condomini non riescono a trovare l’unanimità sulla loro messa a punto, l’elaborato dovrà essere redatto da un tecnico nominato dal Tribunale, anche su iniziativa di un solo condomino. È valida l’applicazione di valori millesimali diversi da quelli riportati nella tabelle, a patto che tutti i condomini, in modo non equivoco, abbiano votato o accettato per diversi anni, senza contestazioni, una suddivisione delle spese differente da quella prevista. L’amministratore non può, di sua iniziativa, ripartire le spese fra i condomini seguendo un criterio diverso da quello previsto dalle tabelle millesimali. Egli deve pertanto attenersi alle tabelle accettate o approvate.

Errore
Se i valori assegnati alle varie unità immobiliari sono conseguenza di un errore si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali, anche nell’interesse di un solo condomino. Può trattarsi sia di un errore di fatto, cioè dipendente da un’errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per esempio, superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare, o non aver considerato una sua pertinenza) che di errore di diritto, ossia riguardante l’identificazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante.

Forma
Per la redazione delle tabelle non è necessaria la forma scritta ma occorre il consenso, anche tacito purché inequivocabile, dei condomini: per esempio, perché hanno pagato, consapevolmente e per diversi anni, i contributi determinati in base a una specifica tabella. Il consenso all’approvazione può essere dato mediante delega, anche verbale. È ovviamente consigliabile mettere i valori millesimali per iscritto, facendo predisporre le tabelle (o la loro modifica) da un tecnico; un’errata valutazione dei millesimi, infatti, si riflette sulle spese condominiali fino a quando non intervenga una modifica. Le tabelle millesimali, una volta accettate con gli atti di acquisto o approvate direttamente dai condomini, sono vincolanti. Se ne può però chiedere la revisione dimostrando che sono viziate da errore.

Formazione tabelle
Per la formazione delle tabelle si deve tener conto in primo luogo della superficie delle varie unità immobiliari: a parità di altre condizioni, un appartamento grande vale più di uno piccolo. Si devono poi considerare la cubatura (a parità di superficie e di altri elementi, un locale con il soffitto regolare vale più di un’unità immobiliare con il soffitto fortemente inclinato); il livello di piano in cui sono ubicate le unità immobiliari; la destinazione (un appartamento, per esempio, vale più di una soffitta o di un garage, ma ci sono differenze di valore anche all’interno di un appartamento: si pensi, per esempio, a una camera o al soggiorno rispetto alla cucina, al ripostiglio, al corridoio o a un balcone coperto rispetto a uno scoperto); l’orientamento (se l’unità immobiliare è esposta a nord o a sud, oppure se ha più esposizioni); il prospetto (se ci si affaccia sulla pubblica via o su un cortile interno, su un giardino o su un vicino muro o, ancora, se le finestre affacciano su più lati dell’edificio); se le unità immobiliari sono o meno servite dall’ascensore; il numero di vedute e luci (le prime, oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono anche di vedere nella proprietà altrui). Nel calcolo vanno prese in considerazione anche le soffitte e le cantine. A ognuna di queste caratteristiche corrisponde un coefficiente che oscilla intorno al valore I (per esempio, 0,95, I o 1,15). Ovviamente, migliore è la “qualità” dell’unità immobiliare, più elevato è il coefficiente attribuito. La destinazione d’uso dell’immobile (ufficio o abitazione) è ininfluente, anche perché potrebbe cambiare. Si deve pertanto prendere in considerazione esclusivamente il rapporto intercorrente fra il singolo piano (o porzione di piano) e l’intero edificio: non hanno quindi alcun rilievo gli altri elementi estranei a questo rapporto. Il risultato è che le differenze di valore fra le varie unità immobiliari si rispecchiano nelle tabelle millesimali. È possibile includere in un’unica espressione millesimale più unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario.

Mancanza
In mancanza di tabelle millesimali il condominio può funzionare ugualmente; le tabelle, infatti, agevolano ma non condizionano l’attività del condominio, dal momento che il rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell’intero edificio esiste prima e indipendentemente dalla formazionedei millesimi. Pertanto, in un eventuale giudizio si può sempre stabilire, sia pure a posteriori, se in assemblea erano state raggiunte le richieste maggioranze.

Modifica
Il linguaggio corrente parla indifferentemente di modifica e di revisione delle tabelle millesimali. Stando, però, al tenore della legge (articolo 69 delle Disposizioni attuative e transitorie del Cod. civ.), si può parlare di revisione quando risulta che i millesimi sono frutto di un errore, mentre si può parlare di modifica quando si è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano in conseguenza, per esempio, di sopraelevazione, di espropriazione parziale o d’innovazioni di vasta portata. L’aumento della volumetria di un appartamento comporta la modifica delle tabelle solo se si è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, mentre non occorre alcuna modifica se i lavori hanno interessato le parti esterne dell’edifici, poiché queste opere non incidono sulle caratteristiche della singola unità immobiliare, ma soltanto sulla loro valorizzazione economica. L’apertura di un balcone di regola non è tale da comportare una modifica delle tabelle. La trasformazione di un sottotetto in appartamento, al contrario, è in genere tale da legittimare la revisione. La modifica delle tabelle, così come l’approvazione, deve essere deliberata all’unanimità da tutti i condomini, pena nullità; nullità che può essere fatta valere dai condomini assenti o dissenzienti senza limite di tempo. La modifica può essere disposta anche dal Tribunale su ricorso di uno più condomini. La sentenza non ha efficacia retro attiva e i suoi effetti decorrono da quando passa in giudicato, con conseguente impossibilità di chiedere il rimborso di quanto eventualmente pagato in più. L’accettazione della modifica può essere anche tacita: come nel caso dei condomini non presenti all’assemblea ma che abbiano consapevolmente e inequivocabilmente accettato, per più anni, l’applicazione dei nuovi millesimi. Una volta che la modifica sia stata deliberata dall’assemblea o disposta dall’autorità giudiziaria, il condomino non può impedire l’accesso alla propria unità immobiliare al tecnico incaricato dei rilievi; può solo concordare giorno e ora per lui più favorevoli. Il condomino non può impugnare la delibera che modifica le tabelle millesimali a maggioranza anziché all’unanimità, se dalla modifica non gli deriva alcun pregiudizio, perché in tal caso manca l’interesse all’impugnazione L’amministratore non può, di sua iniziativa, dare il via al processo di modifica dei millesimi: si tratta infatti di una prerogativa riservata all’assemblea. Disco rosso anche per l’usufruttuario e per il titolare di altro diritto reale di godimento, poiché il diritto di promuovere la modifica delle tabelle millesimali compete solo al proprietario. La spesa per la modifica delle tabelle millesimali fa carico al condomino che vi ha dato luogo con la sua innovazione. In attesa della modifica dei valori millesimali il condomino non può rifiutare il pagamento dei contributi sulla base delle attuali regole, ma può agire per il recupero delle somme pagate in più, dei relativi interessi legali e del risarcimento del danno, nei confronti dei condomini che risultassero, per esempio, aver arbitrariamente aumentato la superficie radiante nel proprio appartamento, creando così le premesse per la modifica della tabella millesimale relativa al riscaldamento.

Prescrizione
Il diritto alla revisione delle tabelle millesimali non si prescrive, in quanto connaturato al diritto di proprietà, a meno che altri non acquisti per usucapione la proprietà dell’immobile cui inerisce il diritto.