Indice dei contenuti
- Premessa
- La nascita del Catasto
- Le normative attuali
- Conclusioni e consigli
1. Premessa
La legittimità urbanistica sancisce la conformità di un’attività edilizia alla pianificazione territoriale esistente e alle norme urbanistiche applicabili.
La mancanza di legittimità urbanistica comporta, in generale l’illegalità dell’attività edilizia svolta, con conseguenti sanzioni amministrative, penali e civili, nonché la possibilità di demolizione dell’opera abusiva.
Per questo motivo, la valutazione della legittimità urbanistica è un aspetto essenziale per ogni attività edilizia o urbanistica.
La verifica della conformità urbanistica, fondamentale per la liceità di una compravendita immobiliare, viene svolta confrontando lo stato attuale di un immobile con i titoli edilizi rilasciati prima della sua costruzione.
In particolare, in funzione dell’epoca storica di costruzione, in estrema sintesi, il quadro sulla legittimazione urbanistica (salvo altre disposizioni particolari) sarebbe il seguente:
- Fino al 1942: tutti gli immobili edificati (dentro o fuori dai centri abitati) sono regolari;
- Dal 1942 al 1967: gli immobili costruiti all’interno dei centri abitati senza titolo edilizio non sono regolari;
- Dal 1942 al 1967: gli immobili costruiti all’esterno dei centri abitati senza titolo edilizio sono regolari;
- Dal 1967 ad oggi: tutti gli immobili costruiti senza titolo edilizio non sono regolari.
Pertanto, dal 01/09/1967 in poi, a seguito dell’emanazione della cosiddetta Legge Ponte n. 765/1967, non può più esistere costruzione non autorizzata da titolo edilizio.
2. La nascita del catasto
Parallelamente alle normative edilizie, fin dal 1881, nasceva il Catasto con lo scopodi gettare le basi per l’imposizione fiscale e determinazione del reddito potenziale imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urbani.
Tuttavia, solo con il Regio decreto-legge del 13 aprile 1939 n. 652, lo stato italiano provvedeva ad effettuare un censimento generale degli immobili presenti sul territorio nazionale dando origine al catasto che tutti oggi conosciamo.
Quindi, nell’incertezza delle normative edilizio-urbanistiche fino al 1942, sviluppatesi in maniera differente nei vari comuni italiani, i riferimenti catastali degli immobili hanno cominciato a imporsi in sostituzione dei progetti, autorizzazioni e licenze rilasciate fino a quell’anno.
Per questo, negli anni, la preesistenza di un edificio è stata spesso giustificata dalla planimetria catastale d’impianto del 1939.
3. Le normative attuali
Solo però con il D.L. 76/2020 (convertito con L. 120/2020) è stata finalmente introdotta la definizione di stato legittimo di un immobile e inserita nel DPR 380/01 all’art. 9-bis co. 1-bis che recita come segue:
“1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”
In sostanza, quindi, le informazioni catastali diventano ammissibili ai fini della verifica di conformità urbanistica quando:
- Gli immobili sono stati realizzati in un’epoca in cui non c’era obbligo di titolo abilitativo edilizio;
- Sussiste l’indisponibilità della copia del titolo edilizio originario.
4. Conclusioni e consigli
In caso di compravendita immobiliare non date mai nulla per scontato!
La complessità della normativa urbanistica italiana e la varietà delle casistiche conseguenti richiedono, a prescindere dall’evidenza dei documenti in proprio possesso, un approfondimento obbligatorio per evitare sorprese successive e potenziali nullità degli atti di acquisto.
