SANATORIE EDILIZIE – COSA SONO?
Nel corso degli anni, per migliorare la vivibilità o fruibilità della propria casa, si tende a “personalizzarla” con interventi edilizi quali realizzazione nuovi bagni, recupero di spazi, trasformazioni necessarie all’adattamento della propria casa a nuovi stili di vita o alle esigenze familiari.
Se tali interventi non sono stati regolarmente preceduti da una pratica edilizia autorizzata dall’Ufficio Tecnico comunale competente, nasce l’esigenza di “regolarizzarli” per mezzo di pratiche edilizie in “sanatoria”.
In assenza di regolarizzazione, l’immobile potrebbe essere invendibile.
TIPOLOGIE PIU’ COMUNI DI DIFFORMITA’
- Realizzazione di una tettoia
- Realizzazione di una veranda
- Realizzazione del secondo bagno
- Trasformazione di finestra in porta-finestra
- Creazione di una camera al posto della cucina
- Unione dell’ingresso con il salone
- Creazione di cabina armadio o ripostiglio
- Divisione di una camera grande in due piccole
COME SANARE UN ABUSO NEL PROPRIO APPARTAMENTO
Nel caso in cui la difformità riguardi esclusivamente i locali interni del proprio appartamento sarà possibile effettuare, nella stragrande tipologia di casi, una pratica edilizia in sanatoria (in genere CILA in sanatoria) per farsi autorizzare “a posteriori” gli interventi edilizi di ristrutturazione effettuati.
E’ quindi obbligatorio nominare un Professionista di fiducia (ingegnere, architetto, ecc.) per far redigere e depositare telematicamente, all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza, tale pratica.
COME SANARE UN ABUSO NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
In questo secondo caso la soluzione è più complessa e potrebbe anche non essere possibile.
Infatti, è inammissibile la sanatoria ove l’abuso sia stato realizzato dal singolo condomino su parti comuni, in assenza esplicito consenso scritto.
Quindi, anche ammettendo di poter depositare una pratica di sanatoria edilizia, per un abuso riguardante le parti comuni del Condominio e di ottenere un titolo edilizio in sanatoria, esso non sarebbe valido mancando il consenso legittimamente manifestato da una parte del condominio.
REALIZZAZIONE DI UNA VERANDA SUL BALCONE: CHE TITOLO EDILIZIO SERVE?
Per costante giurisprudenza gli interventi edilizi che determinano una variazione plano-volumetrica e architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati, quali le verande edificate sul balcone o sul terrazzo di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio di permesso di costruire. Ciò in quanto, in materia edilizia, una veranda è da considerarsi un nuovo locale, autonomamente utilizzabile che difetta del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile.
La natura dei materiali utilizzati per tale chiusura non riveste nessuna importanza, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli prefabbricati o profilati metallici e vetro, costituisce comunque un aumento volumetrico oltre a un cambio di destinazione d’uso (da balcone aperto a locale di vita chiuso).
Infatti, in materia urbanistico – edilizia il presupposto per l’esistenza di un volume edilizio è costituito dalla costruzione di superfici verticali che unitamente a quelle già esistenti , consenta di ottenere un volume completamente chiuso.
Inoltre, la modifica dei prospetti è qualificabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e.1 del D.P.R. n. 380/01 e quindi subordinata al regime del permesso di costruire.
COME VERIFICARE SE CI SONO DIFFORMITÀ EDILIZIE?
Per verificare, quindi, che vi sia corrispondenza tra immobile e il titolo edilizio rilasciato, il Professionista dovrà acquisire tutte le pratiche edilizie autorizzate, comprese le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, sulla base della quale è stato a suo tempo realizzato il fabbricato.
I documenti si richiedono in copia conforme all’Ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile. Spesso tali progetti, a seconda dell’epoca della costruzione posso essere suddivisi fra vari archivi comunali (es. a Roma: 9° Dipartimento, Archivio Capitolino, ecc.).
In casi particolari, potrebbe essere necessario anche acquisire le planimetrie catastali d’impianto (le prime depositate al Catasto nel lontano 1939) dei singoli immobili costituenti il fabbricato.
LA TOLLERANZA DEL 2% SUGLI ABUSI EDILIZI
La normativa vigente, inoltre, prevede che possano essere tollerabili, entro il limite del 2%, piccole difformità edilizie tra stato di fatto e di progetto.
In questo caso, sarà sufficiente che il professionista produca una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo e non sarà necessario procedere con la sanatoria.
ABUSI EDILIZI E SUPERBONUS 110%
La verifica della conformità edilizia e urbanistica è uno dei pilastri della normativa riguardante ogni tipologia di agevolazione fiscale che richieda il preliminare rilascio di titolo edilizio autorizzativo.
In particolare, l’art. 49 co. 1 del DPR 380/2001 prevede che “Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.
Pertanto, prima di avviare qualsivoglia attività edilizia, anche finalizzata ad attività di efficientamento energetico è sempre obbligatorio incaricare un Professionista che verifichi preliminarmente la conformità edilizia e urbanistica degli immobili.
https://www.professioneimmobili.it/certificazioni_conformita_urbanistica.html
https://www.professioneimmobili.it/certificazioni_catastali.html
https://www.professioneimmobili.it/CILA_Comunicazione_Inizio_Lavori_Asseverata_In_Sanatoria.php
