Differenze e Incompatibilità
La figura del General Contractor (abbreviato GC), codificata normativamente solamente nel caso degli appalti pubblici è definita come: “soggetto dotato di adeguata esperienza e qualificazione nella costruzione di opere nonché di adeguata capacità organizzativa, tecnico-realizzativa e finanziaria la realizzazione con qualsiasi mezzo dell’opera”.
Non esistono però nel campo degli appalti privati norme specifiche che regolino tale forma contrattuale tranne gli articoli del codice civile sui contratti in generale.
Quindi, se è vero che negli appalti pubblici è vietato per il GC nominare il Direttore dei Lavori (Legge n. 11/2016 co.1 p. ll), restando ad esclusivo appannaggio del Committente, per gli appalti privati tale divieto non è specificatamente indicato.
Per tale motivo, i GC con l’avvento del Superbonus, non avendo vincoli giuridici nel campo dei lavori privati, tendono ad utilizzare delle formule contrattuali “chiavi in mano”, ricoprendo sia la figura di organizzatore tecnico-amministrativo-finanziario che la figura di progettista-direttore dei lavori-asseveratore.
Questo comportamento pone particolari e delicate questioni relative al rapporto tra i GC e i Committenti che, con questa formulazione contrattuale, rimangono completamente al di fuori del processo di realizzazione dell’intervento, senza alcuna capacità di controllo, essendo tutti i professionisti tecnici scelti, nominati e, soprattutto, pagati dal GC con forma di implicita sudditanza dei Professionisti al proprio “datore di lavoro”.
E’ anche consuetudine che il GC richieda ai propri Professionisti un corrispettivo, calcolato in percentuale sulle parcelle derivanti dalle prestazioni professionali, a titolo di coordinamento delle attività, compreso fra il 20% e il 30% degli importi spettanti.
Per questi motivi, per un maggiore controllo del processo della ristrutturazione edilizia ma, soprattutto, per una maggiore aderenza alla normativa e anche alle norme deontologiche professionali, la modalità migliore è certamente di bypassare il GC, procedendo con l’incarico direttamente dal Committente “reale” (es. privato o condominio) al proprio professionista di fiducia, con conseguente emissione della fattura del professionista al Committente.
Questa modalità può tuttavia generare criticità, soprattutto quando il committente voglia optare per lo sconto fattura o la cessione del credito, poiché costringerebbe anche i professionisti alla gestione dei relativi adempimenti burocratici e a sopportarne l’onere finanziario.
La procedura di maggior garanzia per il Committente dovrebbe quindi consistere in:
- Incarico ad un Professionista di fiducia per la realizzazione di una verifica di fattibilità tecnico-energetica (soddisfacimento requisiti normativi miglioramento 2 classi energetiche) dell’immobile in questione;
- Incarico ad un Professionista di fiducia (anche coincidente col precedente) per la realizzazione di una verifica di conformità urbanistico-edilizia per il soddisfacimento requisiti accessibilità ai bonus fiscali – art. 49 DPR 380/2001;
- In caso di verifiche positive, incarico a General Contractor per la redazione della progettazione esecutiva degli interventi e affidamento dell’appalto per l’esecuzione dei lavori;
- Nomina di un Direttore dei Lavori di fiducia per la verifica della corretta esecuzione dei lavori progettati e per l’asseverazione di legge che confermi che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e le corrispondenti spese sostenute in relazione agli interventi agevolati sono congrue.
Le spese del Direttore dei Lavori dovranno essere prese in carico dal General Contractor.
A proposito dell’ultimo punto di cui all’elenco che precede, in caso di sconto fattura o cessione del credito da parte del Committente, l’Agenzia delle Entrate, con risposta all’interpello n. 254 del 15 aprile scorso, ha chiarito che – nell’ambito delle procedure previste per le detrazioni fiscali e la relativa cessione del credito introdotta dagli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020 – è previsto l’obbligo per i soggetti cessionari dei crediti di osservare le disposizioni sul cosiddetto “equo compenso”, nei confronti dei professionisti incaricati.
La norma dispone che, per quanto riguarda le prestazioni nell’ambito del Superbonus, il compenso è “equo” se conforme ai parametri definiti con il D.M. 17/06/2016; con buona pace di una parte dei General Contractor che non potrà quindi più “lucrare” sulle parcelle professionali dovendo rendere completamente trasparente il riaddebito delle prestazioni professionali al Committente sia a livello di preventivo/contratto che di successiva fatturazione, tramite una precisa e dettagliata esposizione degli oneri tecnici.
Pena l’indetraibilità da parte del Committente.
Per approfondimenti: https://www.professioneimmobili.it/super_bonus_110_percento.php
