Attività obbligatoria istituita con l’art. 34-bis del DPR 380/01, la conformità edilizia è uno dei requisiti essenziali per accedere al Superbonus 110%
L’obbligo normativo attuale
Introdotto dal Decreto Semplificazioni n. 76/2020, che ha previsto la modifica del DPR 380/2001 (Art. 9-bis co. 1-bis), prevede che:
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Quale titolo edilizio?
Bisogna suddividere storicamente la normativa edilizia.
Infatti, l’obbligo dell’autorizzazione edilizia fu introdotto, per la prima volta in Italia, con l’art. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150.
Art. 31 comma 1 L. 1150/42 – Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l’aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell’art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del Comune.
Con la legge 6 agosto 1967, n. 765 (legge Ponte) l’obbligo della licenza edilizia venne esteso a tutto il territorio comunale.
Art. 10 L. 765/67 – L’articolo 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, è sostituito dal seguente: “Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco.
La successiva legge 28 gennaio 1977, n. 10 modifica la legge 765/67 istituiva la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia.
Art. 1 L. 10/77 – Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare
1. Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge.
In ultimo, con il DPR 380/2001, anche la concessione edilizia veniva mandata in pensione, sostituita dall’attuale Permesso di costruire.
Art. 10 DPR 380/2001 – Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Se il titolo edilizio non c’è?
In accordo con l’articolo 34-bis del Dpr 380/01 (introdotto dal decreto Semplificazioni) ogni professionista deve prevedere la dichiarazione sullo stato legittimo dell’immobile prima della presentazione di qualsiasi nuova istanza edilizia.
Quindi, in generale, per gli immobili ante 1942, non essendo previsto titolo abilitativo, lo stato legittimo può essere desunto da planimetrie catastali d’impianto (la prima depositata al Catasto – oggi Agenzia del Territorio), foto, ortofoto e ogni altro documento d’archivio, oltre che dai titoli edilizi ottenuti successivamente a tale data.
In tutti gli altri casi sarà obbligatorio provare la conformità edilizia per mezzo della documentazione allegata a licenze, concessioni o permessi di costruire.
Conformità edilizia e Superbonus 110%
Lo stato legittimo dell’immobile è una delle condizioni per fruire del nuovo Superbonus 110%.
Al fine di semplificare la ricerca e verifica dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni agevolati al 110%, il Decreto Agosto n. 104/20 ha previsto che la dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari sia riferita esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati.
In altri termini, eventuali abusi commessi all’interno dei singoli appartamenti non impediscono di ottenere il superbonus per interventi sulle parti condominiali.
Difformità e abusi edilizi
Per gli interventi edilizi realizzati irregolarmente, successivamente a quelli del titolo edilizio originario, il DPR 380/2001 – Testo unico dell’edilizia – prevede che l’eventuale abuso dell’immobile si possa sanare solo se l’intervento è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della sua realizzazione, sia alla successiva richiesta di regolarizzazione.
In caso contrario gli interventi edilizi “abusivi” dovranno essere demoliti o ricondotti a legittimità.
In caso contrario non sarà possibile accedere ai vantaggi fiscali del Superbonus 110%.
Per approfondimento: https://www.professioneimmobili.it/super_bonus_110_percento.php
